新加坡楼市是“熊”还是“牛”?

美食当前，老饕必然都食指大动。但如果美食太多，大圆桌子上都摆满大盘小盘的菜肴，你还有食欲吗?新加坡楼市近来越烧越旺，甚至开始有点过热迹象，情况正是如此。

上周整理下来半年可能推出的新私宅项目，赫然发现一共有13个​，单位总数超过9000个，有一些还是有多达1400个单位的霸级项目。新加坡半年推出9000多个私宅单位，这是什么概念?

供应增加带来新加坡房价下行压力

以去年私宅销售的情况为例，全年新私宅单位销量创下四年来的新高，也只达1万零566个单位。再看2016年和2015年，发展商全年也只卖出7000多个单位，远不如半年9000多个单位来得多。

难怪同事看到下半年有这么多新私宅推出时，不禁好奇地问：“这么多私宅单位推出，到底是谁在买呢?”

私宅潜在供应量激增，始作俑者是火热的集体出售市场。

在接下来推出的私宅项目中，有好几个原是私有化中等入息公寓(HUDC)，通过集体出售而重新发展的项目。这包括原是Rio Casa的Riverfront Residences、原是顺福雅苑的Jade Scape、原是Raintree Gardens的The Tre Ver，以及Florence Regency地段重新发展项目等。

就是因为成功卖出这些项目，才使得淡静多时的集体出售市场开始有起色，进而带动这一波集体出售热潮。

值得一提的是，当初新加坡政府担心私宅供应过剩，决定给楼市“减肥”，减少供地，让楼市不会出现大量空置单位。结果这些求地若渴的发展商转向集体出售项目出手，反而导致楼市“增肥”，私宅供应量增加。

不少私有化HUDC重新发展后，单位总数大幅增加，例如Rio Casa原本只有286个单位，现在重新发展成Riverfront Residences，单位总数增加近四倍至1400个单位，增幅惊人。

一些分析师指出，卖出单位的集体出售业主将支撑下来楼市，因为这些业主取得所得款项后，都会在市场寻求替代房子。

简单的数学计算告诉我们，由于重新发展私宅单位的总数猛增，即便每个业主都购买新私宅，也不可能补足增加单位的数量。反之，私宅潜在供应量大增，为买家提供了更多选择，将对房价形成下行压力。

事实上，虽然当前私宅销售数据表现亮眼，但实际销售数量可能还不如去年。

新加坡市区重建局上周发布的数据显示，5月份有1121个新私宅单位售出，每月销量自去年8月以来首次突破1000大关。

不过，若总结首五个月表现，发展商卖出3434个新私宅单位，比去年同期的5634个减少约四成。

如果说“好的开始是成功的一半”，今年的楼市其实没有一个很漂亮的开端。

尺价涨　单位缩小

从私宅价格来看，私宅价格指数回弹，第一季上扬3.9%，创下八年来的最大季度增幅。不过，据熟悉市场情况的房地产经纪说，私宅总价并没有上扬趋势，买家仍倾向于购买150万元左右的私宅单位。换句话说，私宅尺价上涨的同时，面积单位却缩小了。

星展集团最近一份报告也说，随着私宅价格上扬，私宅面积下来预料越缩越小，从去年​平均​1030平方英尺，在2030年缩小至840平方英尺。

楼市未来前景如何呢?新加坡分析师预测，旺热买气会延续下去，私宅价格预料稳健上涨。深明房地产投资的人却清楚知道，从来没有人可以准确预测房地产市场。

特别是当市场开始出现局部性泡沫情况，一个位于郊区、不靠近地铁站或购物商场的私宅项目，尺价竟接近市区私宅价格水平，如果买家期望房子会继续升值，他们或许应该冷静想想，谁会以更高的价格来买他们的房子呢?

利率年底或突破2%

另外，利率上扬仍是市场人士最担心的潜在风险。

美国联邦储备局上周如市场所料，调高基准利率25个基点。可是联储局官员说，今年可能会有另两轮的加息，比原先预期的多一次。这显示利率上调的步伐正在加速。

新加坡经济师预计新加坡利率今年底可能突破2%，借贷成本也会全面上扬。在新加坡金融管理局的经济师调查报告中，近半数经济师也认为，利率上扬可能对新加坡经济增长造成风险。

如果下来利率上升，一些买家或许负担得起房贷，但如果买家或他的家人失业，还有信心能负担房贷吗?

历史往往是最好的参照。

10年前，集体出售市场处于火热状态，楼市达到巅峰​​，结果雷曼兄弟破产事件引发全球金融大海啸，导致楼市步入衰颓。

10年后的今天，新加坡楼市会是牛市再起，抑或是另一个让人跌入熊市的陷阱?时间将说明一切。选择进场的人，应汲取上次的房地“惨”经验，要经得起楼价暴跌的风险。

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