新加坡房地产市场 每逢下雨必倾盆

新加坡政府对房地产市场再次采取收紧措施，近期推出新一轮严厉的房地产降温措施，宣布大幅提升额外买方印花税(ABSD)税率，并降低贷款与估值比率(LTV)顶限，旨在冷却投资需求和开发商购买集体出售地段的势头。其实，政府15个月前才稍稍放宽措施。

新加坡市区重建局本月2日公布今年第二季度私宅价格指数预估数据，价格较前一季度上涨3.4%，第一季度环比增幅为3.9%。

这意味自2017年第二季度以来私宅价格上涨9.1%，也标志着在连续四年价格下跌11.6%之后，房地产市场已经见底。当前价格较2013年第三季度的上一次高峰仍低3.6%。

新加坡金融管理局在本月2日召开的年报记者会上表示，买家和银行要警惕“过热”，毕竟过去12个月房地产成交量，较此前的12个月增加25%，且过去12个月新房屋贷款同比增加34%。

然而，鉴于2013年推出的额外买方印花税和60%的总偿债比率，按照3.5%的利率进行压力测试，这仍然能够抑制买方胃口和借款能力，市场并不认为有必要采取任何降温措施。

未来两季成交量料上升

这一系列新的惩罚性措施，在未来两个季度将抑制房地产价格涨势，因为开发商会调整新开盘项目的销售价格。

但成交量不会较今年头五个月下降，因为此前新开盘项目放缓，导致成交量仅同比增加5%至1万零231个单位(新私宅销量同比下降33%至3295个单位，转售销量同比增加45%至6936个单位)。

本月5日晚开发商提前开盘，卖出约1000个单位，买家在新规定于7月6日生效前蜂拥进场、签约买房。

此外，下半年的成交量一般上往往较高。

集体出售势头受干扰

集体出售的势头应会受干扰，对开发商征收的新一轮5%不可豁免的额外买方印花税，可能提高土地储备成本。另外，开发商的额外买方印花税从15%提升至25%，如果一个项目在五年内没有完全卖出，可能还会加大罚金。

尽管未来两年来自集体出售置换住宅的需求支持应会减少，但现在就为集体出售市场降温会带来积极影响，减少2021年和之后的房屋供应，并防止房地产市场进入繁荣—萧条周期。

新一轮措施突如其来且非常严厉。最近的房屋贷款增长率(2018年第一季度同比约增10%)并不算过度。从价格对收入比率来看，新加坡仍是住房最可负担的大城市之一，并且当前较高的利率和总偿债率会抑制市场过热，这与2013年之前利率低且不断下降的情况不同。

随着政府发出最新信号，房地产股票的势头已过，但我们并不认为房地产市场的复苏周期被打破，而是变得更为渐进且可衡量，符合经济和收入增长。

瑞信目前预计2018年房价和销量增长率将低于10%，此前的预测是价格上涨10%至12%，销量增长36%。

风险在于如果房地产需求和价格，并未受到足够控制，政府将采取更多降温措施，尤其是在2021年1月之前的下一次大选到来前。

在本月5日宣布措施之前，富时海峡时报房地产指数今年来已下跌7.5%，因新项目开盘减少、对潜在政策收紧有所忧虑，以及近期中美贸易战在酝酿导致资金流出新加坡市场。

新加坡政府宣布措施后，房地产股遭抛售已在意料中，但相比2013年1月11日首次对购买第二套住宅的新加坡公民买家征收额外买方印花税(其他类型购房者则是提高印花税)而言，这次的修正幅度(5%至16%)似乎过大。

在征收额外买方印花税、总偿债率降低之后的12个月内，富时海峡时报房地产指数下跌12.7%。

在当前水平，城市发展的历史本益比为0.91倍，其2016年的低点为0.70倍，也低于历史均值1.17倍;华业集团则为0.59倍，符合历史均值，接近2016年低点0.53倍。这些数字看起来已远离泡沫估值。

(作者是瑞士信贷私人银行及财富管理部东南亚研究主管)

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