房市降温　工业房地产升温?

工业房地产一般分成工厂和货仓两种。有些专门“量身订制”，根据厂商的需求而建造；有些由一家厂商单独占用；有些则分隔成多个单位，属于分层地契单位，可以销售或者出租。

　　目前，大多数的多用户工业项目都有较高的建筑规格、设计也更现代化，有的还跟办公大楼一样采用玻璃来设计墙身。这吸引了许多符合工业使用者资格的公司，从商业办公楼搬迁到工业房地产项目。一些项目还建有坡道式工业车道，让大型车辆能够直接驶入较高的楼层。

　　根据市区重建局的2011年第二季数据，新加坡有4亿1000万平方英尺的工业楼面，其中大约3亿5200万平方英尺由私人拥有。这不包括由裕廊集团在今年7月卖给丰树工业信托和速美集团的大约350万平方英尺工业楼面。这些私人拥有的工业楼面，绝大多数（54％）属于单一用户工业楼面，21％则属于多用户工业楼面。

　　房市降温后更多工业单位成交

　　今年第二季，一共有518个分层地契工业单位成交。这是根据本月2日从市区重建局REALIS网站搜索到的买卖禁令计算而得。这个数字比上一个季度的工业单位成交量增加了20％（见表一）。

　　将近96％的分层地契工业单位成交量是工厂单位，这相信是因为上一季推出的工厂单位较多。今年第二季，只有21个货仓单位成交。

　　这些分层地契工业单位大多位于中央地区，尤其是红山和芽笼这两个规划区。它们大多属于已完工的项目，例如Vertex、Alexcier和乌美科技园。

　　不过，像Oxley Bizhub这个新项目，虽然今年初的销售成绩不错，但其买卖禁令记录还是无法从市建局的REALIS中看到。由于申请买卖禁令不是强制性的，而且可能延迟提出申请，接下来的成交量数据可能会在买卖禁令申请被提出后上升。

　　虽然今年第二季的工业单位成交量增加，可能是因为今年1月的私宅降温措施，导致更多投资者转战工业房地产市场。但是，也有数据显示，工业房地产的成交量早在经济于2009年中复苏时就开始上升。

　　自2009年第三季以来，分层地契工业单位的成交量几乎每个季度都在攀升。从2009年第三季至2011年第二季，每个季度平均有416个分层地契私人工业单位成交。这显著高于2006年第二季至2008年第三季，每个季度平均291个分层地契私人工业单位的成交量。

　　展望

　　跟住宅市场一样，工业房地产价格自2009年也上升了。根据戴德梁行的工业房地产数据，永久地契高楼私人工业楼面的平均价格，自2009年第一季见底以来，至今年第二季已经上升了25％至每平方英尺395元，这比2008年第三季的巅峰高了7％。

　　在租金方面，高楼的私人工业房地产楼面平均租金，也比2009年第四季的最低点，回弹了13％，今年第二季已经上升至每个月大约每平方英尺1.75元。不过，这仍然低于2008年第三季的巅峰（每平方英尺2.05元）。

　　欧美的经济强劲不明朗，新加坡制造业也正在放缓，工业房地产的情绪已经变得较为谨慎，因此，工业租金和价格增长预料会放缓。再加上更多的用户工业单位被持作投资用途，预备租出去收租，如果经济和制造业放缓，寻找租户将面对更大的竞争。

　　私宅价格于2009年下半年攀升24.3％、2010年上扬17.6％，政府也在2009年9月至2011年1月期间，屡次出手为房市降温。一些人因此相信，更多投资者会将焦点转移到工商业房地产。

　　（蔡楚芬是戴德梁行东南亚研究部主管，符传鑫是戴德梁行研究分析员）

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