新加坡组屋转售价开始下滑

2013年第三季组屋转售价格指数（Resale Price Index）预估为205.1点，较第二季滑落0.7％。这是自2009年第一季以来，首次出现下跌现象。基于组屋转售市场趋向平稳，价格走低并不教人感到意外。

新加坡组屋转售价开始下滑

政府陆续推出多项降温措施，包括将组屋买家向银行借贷的每月房贷偿还比率（Mortgage Servicing Ratio）顶限设在每月总收入的30%，单身人士获准申请非成熟组屋区的预购组屋单位，成功申请到的永久居民必须等三年才能购买转售组屋。这些措施令第三季转售组屋的成交量较第二季减少33.5％。最大跌幅来自三房式单位，达35.6％。

按照目前的市场情况，我们不认为接下来几个月的成交量会有很大的波动。总成交量应该会少过两万宗，创下组屋转售市场的新低。

组屋转售价开始下滑

现金溢价中位数在第三季下挫33%至1万8000元。按百分比计算，四房式现金溢价的跌幅最大；如果按金额计算，则是公寓式组屋的跌幅最大。

随着降温措施相继推出，及新组屋单位的供应量持续增加，我们预测现金溢价将减少，组屋转售价也会跟着降低。当更多组屋以较低转售价成交时，估值也会相应降低。因此，我们预计今年第四季和明年第一季的转售价会走低。

虽然组屋单位的供应量增加，尤其是较大型组屋的转售成交价或许低于估值，但我们不认为会出现零溢价。这是因为基本面还相当乐观，虽然每月偿还贷款比率的调整、新永久居民需等三年才能购屋、单身人士可申请预购组屋等因素会影响市场。

地点理想的成熟组屋区单位仍具优势，可吸引一批基于各种原因而希望住在成熟组屋区的买家。

随着现金溢价减少，一些买家或许会对转售组屋蠢蠢欲动。第二次购买组屋者会发现他们现在更负担得起转售组屋，而且不需要长时间等候及遭受申请预购组屋时屡抽不中的挫折。现金溢价预计接下来几个月将继续探底，今年底的中位数应该会在一万元左右。

我们相信卖家接下来会放低姿态，他们可能担心现在如果不锁定买家，现金溢价会进一步滑落。

怎么知道组屋价格是否负担得起？

我们可依据收入负担能力和财务负担能力来衡量。

收入负担能力是按房价收入比率（housing price-to-income ratio，简称HPI）来计算，即以屋价中位数对比家庭年收入。

财务负担能力，则要考虑贷款能力、财务成本等因素，这些对购买组屋来说是非常重要的。

另一个普遍接受的方法是偿债比率（debt-service-ratio），计算每月偿还房贷占月入的比率 。目前每月偿还房贷的顶限为30％，这将削弱买家支付每月供款的能力。

从非成熟组屋区的较小型和基本单位，到成熟组屋区的优质单位，目前组屋单位的供应量应该可以满足现有买家。然而，买家还是得根据预算和需求谨慎挑选。是否买得起一间转售组屋，不仅取决于市场目前所供应的组屋类型，还要看买家本身所作出的选择。

负担得起哪一种转售组屋？

从表一我们可以得知，大部分新加坡家庭仍负担得起转售组屋，从第31个百分位开始的家庭，有能力负担平均的三房式转售组屋。

从表二看来，每月房贷偿还比率顶限的调低，令买家可贷款的数额减少，削弱买家支付每月供款的能力。

2012年新加坡人每月总收入中位数为3000元（不包括雇主缴交的公积金）。根据表一，如果一名买家的月入为3000元，家庭收入为6000元，按30%的每月偿还贷款比率计算，他们的每月房贷只能达到1800元。因此，这户家庭只能负担价格约45万元的转售组屋。

以前，还没有实施每月偿还贷款比率的限制时，同样收入的买家可获得更高的贷款。如今贷款能力受限，需求将受到打击，尤其是较高价的组屋单位。

为何要买转售组屋？

最大的吸引力是买家不必引颈长盼，可直接入住。预购组屋必须抽签，急需拥屋者会考虑转售组屋。不符合条件申请预购组屋者，也会投向转售市场。购买转售组屋没有收入顶限，除非买家要申请公积金购屋津贴或建屋局贷款。

转售组屋的另一大卖点是处于成熟组屋区。一些受欢迎的地区如勿洛、女皇镇和大巴窑，不太可能增建新组屋。此外，成熟组屋区的设施齐全，拥有更多超级市场、杂货店和咖啡店等。转售组屋的面积一般也比较大。

同时，转售组屋是看得到、摸得到的，买家可仔细观察周遭环境。一些状况良好的单位，只需要稍加装修或完全不必装修。最后，价格可商量。公开市场的价格在你情我愿的情况下达成，并非由建屋局制定。同时，一些买家购买转售组屋时，还可获一些津贴。

结论

是否还买得起组屋，是许多人关心的问题。人们常说组屋价格已不再像从前那样负担得起。首先，我们必须认清新加坡先天的局限。我国土地有限，人口不断增加，经济稳健增长，设施和基建持续改善，这些因素都会令房价攀升。

虽然我们不能再以父母或祖父母年代的价格买到组屋，但拥有一间政府组屋还是能力所及的。更何况，建屋局提供在职的新加坡家庭各种各样的援助。

未来几年多达11万个新的政府组屋单位将会完工，加上新一轮降温政策令需求放缓，这些相信都有助组屋价格回稳。

虽然房地产价格持续上扬，ERA相信转售组屋的价格仍在可负担范围内。每月偿还贷款比率顶限已限制潜在买家可贷款的数额，进而打击买家选择更高价转售组屋的预算。当购买能力受限时，买家可能会退而求其次，转向面积较小或地点较不理想的单位。另一方面，卖家也不一定愿意讨价还价。

总体而言，未来几个月在组屋转售价尚未回稳前，预料将持续走低。

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