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2015年新加坡买房时机到了吗?

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今年6月,新加坡政府实施总偿债率(TDSR)框架就满两年了,实施额外买方印花税(ABSD)也两年半了——这是两个针对威廉希尔开户网址 市场的直接措施。另外还有在2013年出台的间接措施——先是针对组屋,然后是执行共管公寓(Executive Condominium)的30%每月偿还贷款比率(MSR)顶限。

新加坡房地产

房贷申请越来越难获批,买家选购房地产时要谨慎考虑自己偿贷能力。(档案照片)

现在回过头来看,新加坡威廉希尔开户网址 市场到底出现了什么样的变化?老实说,其实只有成交量显著下跌,价格并没有太剧烈下滑。

2014年初,市场一般猜测房价可能下跌10%至15%。但是,市区重建局的威廉希尔开户网址 价格指数只是在过去一年下跌了4%。反而是成交量剧跌了49.5%,由2013年的2万6795宗买卖禁令,减少至2014年的1万3529宗买卖禁令。

由于价格指数一般都会将成交量因素考虑在内,去年的一些指数下跌很可能是因为成交量下滑,而不一定是价格下跌。如果撇除成交量,单纯从价格来看,去年的价格表现很可能出现截然不同的景象。

在非有地住宅的二手市场上,几种不同的价格衡量方式,都显示价格在2014年显著下跌。从中位价(median price)来看,去年第四季,非有地住宅的二手价格比2013年同期下跌了6.4%。唯一例外是平均价格,去年第四季的非有地住宅二手价格反而上扬了3.2%。

不过,在非有地住宅的新项目推出市场上,几种不同的价格衡量方式,却显示价格反而是在2014年上升了。

了解背景因素

这显示,没有区别性地说2014年的私宅价格下跌了,是不正确的。一直以来,许多人都以为新推出项目的价格下跌了,实际上并没有,这与人们的直觉是反其道而行的。

如果将二手市场和新项目的价格结合起来一起研究,其实可以得出的看法,应该是价格在去年是持稳的。2014年的形势,奠下了基础,能让我们就2015年是否进场良机,得出一个答案来。

在2015年,成交量应该还是会维持低水平,不过在价格和新闻事件上应该还是会出现波动。人们还是会聚焦于有关一些房地产以显著低于市场估价或原买价的价格售出的新闻报道。不过,人们必须了解,大多数交易并不会在这种水平完成。

实际上,随着整体外劳成本增加而造成的建筑成本上涨以及规划设计参数的调整,开发商最终产品的收支平衡点已经上扬,而不是下滑。

与此同时,许多人也因为相信价格会显著下跌而扣着购屋决定,从而带动他们的负担能力改善。截至今年中,总偿债率框架实施已经两年了。于此同时,人们也得到了两次的薪金调整和花红配套。那些还没有购屋的人,储蓄应该已经显著增加。

其实我们在午餐时间就可以做一个简单的调查,尽管政府实施了各种框架,你身边的朋友当中,有多少人能够在不需要卖掉目前居住组屋的情况下,有能力再购买一套一或二卧房式单位?

2013年,新加坡有大约40万户家庭的收入超过1万1200元一个月。如果将这个数字与现有的威廉希尔开户网址 供应量(30万8814个单位),以及正在建造中的威廉希尔开户网址 供应量(5万9296个单位)相比较,供应可能还不足以应付所有需求。即使将执行共管公寓(Executive Condominium)的潜在供应量——7万2361个单位包括在内,数目还是少于现有的供应量和未来的需求量。

买家应采取什么行动?

在了解背景因素后,买家到底应该采取什么行动?没有一个答案能够满足所有人的疑问。我们将从几种买家的心态出发,尝试解释他们可能采取的行动,以及这些行动对措施的影响。

有一组潜在买家相信,他们能够以很高的折扣价买到房子。不幸的是,这类交易的数量很少,即使真的让你碰到这样的卖主,他应该只会在能够减轻资产负债表的情况下,将手头上的存货全部清除出去。但这样的买家会是谁?他们一般是机构或者超富裕人士,不需要与银行查询自己是否符合总偿债率比例。除非你属于这类买家,不然,如果只买一个单位,却希望以新闻报道中同样的超低价格买到房子,是相当不切实际的想法。

卖方,尤其是开发商,是不会做出太多让步的,因为他们大多拥有相当强的持守能力。虽然有些开发商可能调低价格,重新推出一些单位,但这其实是开发商对应目前严苛贷款环境所作出的行销策略,并不代表他们的财务能力不够坚强。价格出现调整的,一般是那些无法在初次推出时清掉的单位,它们不是面积太大(或者单位金额太高),就是方向、楼层或景观等条件较逊色。

在现有的市场环境下,由于价格正持稳,买家应该利用这个时机来做足功课,选择一间适合自己需求的房子,无论是买来投资或者买来自住。今时今日,仍然有一些买家是根据产品的素质和地点来做购房决定的,即使开发商并没有提供太多的折扣。

至于政府何时放宽降温措施,不应该是潜在买家聚焦的重点。事实是,即使没有放宽措施,许多人仍然有能力负担得起一个私宅单位。因此,无论政府放不放宽,买家迟早会回头,租用公寓的外派人才也会累积增加,并且消化掉供应量。因此,我们应该关注的是潜在买家所采取的策略。

一些人决定扣着购房决定,延迟进场,但这最终可能导致他们错失进场的机会,无论政府是否放宽降温措施。为什么?因为人性。那些坚持不信价格会持稳的人,在价格开始因为措施调整或其他原因上扬的时候,将更加不愿进场。他们会继续坚持自己的看法(没有人愿意承认自己是错的),直到价格显著飙升了才后悔。

总的来说,除非你打算投机,否则进不进场,其实跟市场时机没有太大关系。这反而是跟潜在买家的收入稳定性,以及整体经济走势密切相关,因为拥有负担房贷的能力,将在即使最糟的情况下,仍然能为人们提供稳定性。有鉴于市场上仍然存在的现金流动性,以及许多潜在买家仍然等着进场,或许与大众反其道而行是值得的,这可能才是最明智的选择。

本文作者是第一太平戴维斯(Savills)

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