新加坡非住宅类私宅集体出售 市场抬头

2013年首9个月，九幅新加坡私宅地段以6亿5018万元的总价值成功集体出售，这些发展商看中的都是一些金额不太大的中小型地段。算起来，这相等于每幅地段的平均成交价是7200万元。相较之下，同一期间，政府售出的地皮每幅平均成交价却高达3亿3900万元。

新加坡非住宅类私宅集体出售 市场抬头

虽然市场对私宅集体出售地段的兴趣依然存在，但和取得12亿4900万元成交金额的2012年相比，势头已有所放缓。

虽然私宅的集体出售活动减缓了，但是工商业集体出售地段的需求却有所上升，同期共有四幅地段成功售出，总成交额2亿2960万元，相等于私宅地段集体出售总成交额的超过三分之一。

近几年来，地点不错的非住宅地段集体出售活动有所增加。

在今年首9个月成交的四幅非住宅地段中，振瑞路（Chin Swee Road）的San Centre以1亿1300万元成交。这座位于中央商业区边缘的商业地产，是今年来成交金额最高的一幅地段。

居次是位于密驼路（Middle Road）的光明阁（Bright Chambers），它位于中央商业区和武吉士地铁站之间，以4500万元成交。

位于巴耶利峇路上段（Upper Paya Lebar Road）的Henly Industrial Building，以3700万元集体出售。

至于坐落在Playfair Road的Pak Chong Building成交额为3460万元，它属于永久地契“商业一”用途工业地段。

今年首9个月就有四幅非住宅地段成功集体出售，反映出这个市场更加活跃，因为2012年和2011年分别只有两幅和一幅非住宅地段成功以集体的方式售出。

降温措施导致投资者转向

过去几年来，随着住宅房地产市场出台更多的降温措施，更多投资者已把注意力转向商业和工业房地产领域，店铺、办公楼和工业单位的分层地契出售都显著上扬。

虽然现在购买工业单位，如果要在三年内转售也需要支付卖家印花税，而最近推出的总偿债比率将覆盖范围扩大至所有房地产类别，但是市场上对于地段优越的商业和工业分层地契单位，需求仍然强劲。因此，优秀的商业和工业集体出售地段，还是继续吸引到积极的市场反应。

相较于私宅公寓，近几年来的有地住宅供应仍然紧缺。这致使有地住宅的价格在过去四年内飙升87%，远超过同期非有地住宅的55%涨幅。因此，有地住宅成了卖家的市场，一旦有价格吸引人的地段出售，发展商都必须与他人竞投。

今年以来，共有四幅有地住宅地段集体出售成交。这包括成交额达8418万元，即每平方英尺1198元的吉士美苑（Kismis Lodge）；以4100万元即每平方英尺1391元成交的彰思礼花园（Chancery Garden）；以1450万元即每平方英尺889元成交的Hua Court；以及以1340万元即每平方英尺1010元成交民登苑阁（Minton Court）。

近年来，政府售地计划为市场供应量了大批占地面积大的地段，大多数参与投标的发展商，所付出的交易金额超过1亿5000万元。因此，私宅集体出售仍然能够为市场补白，为发展商提供交易金额稍低的地段。

金额低地段较易成交

从最近的集体出售数据显示，交易额较低的地段（低于1亿元）成功售出的几率较高。跟2007年情况不同的是，当时72%的集体出售地段来自核心中央区（Core Central Region，简称CCR），但今年却有四分之三的集体出售地段来自其他中央区（Rest Central Region，简称RCR）和中央区以外（Outside Central Region，简称OCR）。

虽然近期发展商销售有所放缓，许多非政府售出的地段，因为拥有永久地契和优越的地点，销售率依然保持强劲。因此，随着永久地契公寓单位的供应变得有限，永久地契地段的集体出售需求依然会持续。

最近，在Harbour View Garden和汤申景花园共管公寓（Thomson View Condominium）集体出售官司中，集体出售委员会（Collective Sale Committee）和／或销售经纪，向原本不同意的业主支付额外金钱收益，来争取他们支持集体出售，被法院裁定为没有回避利益冲突，并欠缺透明度, 严重违反职责。法官认为，这些额外收益扭曲了大多数业主已同意的销售收益分配法，因此行销手法缺乏诚信。

法庭的判定提醒了集体出售委员会和他们所委任的专业人士，不要让自己处在和所有业主利益冲突的位置，并要确保整个销售过程拥有诚信。

我们认为，上述例子，或任何有助于更好定义或提升集体出售透明程度、责任性和行为的举措，都对未来集体出售和市场，是具备积极意义的。

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