新加坡私宅集体出售影响房价 该为集体出售市场降温吗？

当大量的项目同时间进行集体出售时，对于全国的房价影响可就更大了。

当集体出售热潮延烧不止时，新加坡政府是否应该在适当时机出手调整一下几乎失衡的市场运作？

最近这一轮的集体出售热潮，让身边几个朋友和同事都成了百万富翁。如果算上2006／2007年，以及2011年这两轮的集体出售潮，在认识的朋友和同事当中，就有十多人是集体出售的受惠者，他们之中有些已经钱拿到手，成了真正的百万富翁；有的交易已完成，只是钱还未到手；有些则项目在招标阶段；有些才启动集体出售程序。

钱拿到手的朋友，开心的生活自不在话下。那些钱还未到手，或者项目还在招标阶段的，就好像还不敢太早开心，因为他们担心政府会突然出台新措施为火热的集体出售潮降温，让煮熟了的鸭子飞走。

这些人的担心不难理解，因为近来的集体出售活动已如失控的野火般延烧不止，就像一个发高烧的病人，不吃退烧药，恐怕要闹出人命来。而一般有良知的医生，不会眼睁睁看着病人倒下，一定会适时给病人打针吃药。

同样道理，这些人知道政府终究会出来为火热的集体出售市场降温，但就是不知道什么时候出手。其实，政府是有感受到集体出售市场的热度，所以最近才规定重新发展的项目，必须事先征询陆路交通管理局意见，并预先进行可行性研究，以确保集体出售项目在重新发展后的可建筑住宅单位总数，不会对现有道路网络形成压力，给附近居民带来交通阻塞等不便。

这项措施是要防止重新发展的项目在单位数量大增后，对周遭环境造成影响。试想想，原本只有三四层高、两三百个单位的住宅区，突然变成几座拥有逾千个单位的十几层高“庞然大物”，周遭的环境、附近居民的生活肯定大受影响。

发展商以高价买下集体出售项目的地段，一般会建筑更小面积单位或提高土地使用率，在同样面积的地段上增建更多住宅单位。这种“以小博大”的做法具商业效益，对发展商来说，是天经地义的事，但如果这会影响到周遭环境和附近居民出行，就会形成一种长期的“干扰”。

一个私宅项目的集体出售计划，可能会影响到该区甚至更大范围的房价。发展商通过集体出售标得土地，也是一种正常求地的途径，然而，集体出售计划是私人的土地招标活动，标价完全由自由市场运作操纵，而当大量的项目同时间进行集体出售时，对于全国的房价影响可就更大了。当集体出售热潮延烧不止时，政府是否应该在适当时机出手调整一下几乎失衡的市场运作？

适当调控有助维持房价稳定

我们不是要完全制止集体出售活动，而是要避免这种过于自由的市场运作失衡，适当的调控有助于维持全国房价的稳定。尽管这一轮的集体出售潮还未及2007年高峰期，但已远超2011年的高峰。

单从今年5月至今，已有16个私宅项目进行集体出售，近期更像在赶进度似的，几乎每周都有旧公寓寻求集体出售，甚至一天内就有四个项目同时宣布。

若以这16个项目计算，今年的交易额高达约62亿元，已超越2011年的高峰，虽然还未及2007年高峰期的交易量，我们仍应该从当年它对房市所造成的影响吸取教训。

犹记得经过2007年的集体出售高峰后，新加坡私宅价格猛然飙涨，政府在2009年开始采取第一轮降温措施，过后在四年内一连出招八次，一次比一次辣，但都无法抑制房价的升势，直至近年房价才稍微稳定下来，市场就迫不及待掀起集体出售热潮。

政府最近也推出与发展商有关的措施，例如提高房屋发展管制执照收费、调高非有地私宅用地发展费，以及将更加严厉监管建筑项目不达标的发展商等。

对发展商来说，这些措施只是没有辣味的“小菜一碟”，不足以影响它们的运作和信心，市场也不认为这是房市降温措施，如果硬要把这些举措当作“降温措施”，恐怕也起不了退烧作用。

市场无视地价疯狂飙涨的现象，无论政府售地或私人集体出售的招标活动，发展商出价不手软，地价越标越高。而买家也跟着市场起舞，他们当中自然有些是集体出售项目的受惠者，必须在市场寻找替代房子。

在“贵买贵卖”下，发展商自然会把房价抬高，把额外成本转嫁给买家，除了一些钱已到手的集体出售受惠者，可以手握充足现金重新进入私宅市场，能力有限的普通买家恐怕还得观望一下。

然而，不是所有因集体出售而成百万富翁者，都选择重新进入私宅市场。据了解，不少这类百万富翁，因手中的两三百万元根本买不到地点好、单位大的私宅，又不想再做“房奴”背房贷，只好自我降级住组屋。

而自我“降级”现象似乎日趋普遍，有个同事的朋友，位于荷兰路一带的私宅几年前被集体出售后，自我降级搬到武吉巴督的大众化私宅，这个转售单位只花了他80万元，其余的200万当作退休金，悠哉闲哉地生活着。

空置单位持续上扬

如果多数集体出售的受惠者都不舍得高价购买私宅，那市场上预算让他们吸纳的数以万计的单位，最终仍成为空置单位。让人担心的最糟糕现象，可能是房价降不下来，空置率则持续上扬。

新加坡国家发展部长黄循财最近透露，目前市场有1万7200个未售出新私宅单位，但接下来两年私宅供应量预计达2万7000个。目前的私宅空置率高达8.4％，这意味着目前市场上有3万多个空置的私宅单位正在寻找住户。这比现在整个碧山的住宅单位还要多。

这是个令人既震惊又担心的数据。市场上还有这么多存货，有必要将屋龄不足20年甚至25年的私宅推倒重建吗？

当然，从积极方面看集体出售活动，将老旧的住宅项目重新发展，有助于美化市容和提高人民居住水平，最重要是促进建筑业和相关行业发展、制造就业机会，进而刺激整体经济。但政府又如何在这些益处和可能推高房价、供应过剩的不良副作用之间取得平衡呢？

想了解更多新加坡威廉希尔开户网址 资讯，请浏览http://house.65singapore.com/，或者关注瑞投咨网微信号：regishome，即时收取新加坡威廉希尔开户网址 投资置业相关资讯。

文章及图片未注明来源为瑞投咨网，均为转载，如有不适，请联系删除！info@regishome.com