分析师：比起私宅 新加坡商用和综合项目集体出售较难成功

加入集体出售热潮的商用项目和综合项目近日来有所增加，但分析师指出，这些项目成功招标比私宅困难。原因是商用项目规模庞大，收购费用高，而综合项目的分层地契份额分配过程复杂，要推出市场困难重重。

新加坡今年来共有六个商业和商住两用的综合项目集体求售，其中只有三个完成交易——Citimac工业大厦、Elite大厦及吴与吴大厦（Goh & Goh Building）。

加东购物中心（Katong Shopping Centre）招标失败，而大华大厦（Tai Wah Building）和惹兰勿刹大厦（Jalan Besar Plaza）则刚在本月推出市场。

另外，城市购物中心（City Plaza）和金城中心（Golden Wall Centre）则还在筹备中。

这同私宅项目比起来可说是小巫见大巫，今年以来推出市场的私宅项目有至少15个，正在筹备集体出售的公寓至少有50个。其实有意进行集体出售的商用项目和综合项目不少，但在执行上比私宅项目的难度更大。

新加坡高纬环球（Cushman & Wakefield）投资部董事沈丽美接受《联合早报》访问时说：“如果零售或办公室单位是用来出租的，业主同意集体出售的可能性较高，因为这对他们来说是一种投资。可是要说服自己开店的业主较难，除非他们能找到可搬迁的地方。当然，售价也是（影响决定）关键。”

许多综合项目以商用部分为主，并附有少量的住宅单位。沈丽美说，这些项目中不同意卖房子的屋主，多数是因为长期居住在大楼里，不舍得搬离。

另一项挑战则是估价的问题。受委任的房地产顾问公司得为个别单位估价，才能分配集体出售后所得的款项。

Huttons Asia投资销售主管连镛智受访时说，为住宅单位估价时，主要是以房子的面积计算，较为简单直接。为零售单位估价时则要考虑到商店的分层地契份额（share value）、位置、方向和楼层，因此比较耗时。

另外，住宅单位和商用单位的计算方法不同，经常会发生业主看法不同而僵持不下的情况。

他解释，商用单位的租约一般为三年或五年，之后还可续约，且租金尺价一般比住宅高出许多，可是住宅单位的租约只有一至两年，所以商用单位的投资价值较高，估价自然也更高。

“因此即使面积相同，商店的估价却往往比住宅高，这容易引起屋主的不满。价格谈不拢，就难以取得八成业主的同意，招标计划可能中断。”

尽管如此，商用项目和综合项目要搭上集体出售列车也不是不可能。

沈丽美认为，建于1990年以前的分层地契项目，最适合推出市场。这些大楼无法同新商场竞争，租金收益已有所下降。

“一旦业主意识到为大楼装修以吸引租户须要一大笔钱之后，多数会加入集体出售计划。”

公开招标后不一定能顺利成交，尤其是规模庞大的项目，叫价10亿2500万元的城市购物中心就是一个例子。可是连镛智认为，只要地点优越而且有良好发展潜能，还是能吸引发展商参加竞标。

“靠近地铁站、有大量人潮、靠近中央商业区或学校的项目，都深具吸引力。一个例子是惹兰勿刹大厦（Jalan Besar Plaza）。这类地段适合重新发展为结合服务公寓、商场和住宅的项目。”

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