新加坡有地住宅价格上扬超过85%

根据新加坡市区重建局的有地住宅房地产价格指数，新加坡有地住宅价格自2009年第二季触底后，如今已上扬超过85%。由于住宅房地产市场火热，价格在2010年快速增长，涨幅超过30%。然而，价格增长在2011年放缓至10%，在2012年则进一步放慢至3%。2013年上半年，价格仅增长1%。

新加坡有地住宅价格上扬超过85%

全球金融危机后价格快速增长

自从市场开始从2009年的全球金融危机中复苏过来，有地住宅的价格增长便远远超越非有地住宅的价格涨幅 （见表一）。一系列为抑制住宅房地产市场投机活动的降温措施，确实放慢了非有地住宅房地产的价格涨势，但是对有地房地产市场所起的作用却有限。这是因为有地住宅市场的投机活动较少，买家主要是为本身入住而购买，因此较不受降温措施影响。此外，新加坡的有地住宅供应也有限，因此有助推高其价值。目前，所有私宅中约25%为有地房地产 。

有地住宅在2010年第二季的价格增长最为快速，独立式、半独立式及排屋当时的价格年比涨幅分别为46%、39%及43%。过去几年，自从经济开始从危机中复苏以来，排屋所取得的增长最为平稳，是唯一季比价格走势不断往上升的有地住宅类别。另一方面，独立式及半独立式有地住宅的价格则分别在2012年第一季和2012年第四季略跌。

排屋一般面积较小，所以较为负担得起，潜在买家群也因此更大，交易的几率也更高。多年来，排屋占总有地住宅买卖交易量的半数以上。在2011年和2012年，排屋所占总有地住宅房地产交易量的比例最高，分别达到63%和62%。此外，排屋也占了本地有地住宅总数量的55%，相比之下，独立式及半独立式有地住宅仅分别占15%和30%。这也是排屋交易量较高的原因之一。

新有地住宅项目

在土地有限的新加坡，新有地住宅供应向来较少，而且只局限于某些地区。自2010年起，郊区内的新有地私宅项目比例明显增加，达到新有地住宅项目年总数的八成以上。郊外地区指的是黄金地段（第9、10、11邮区）以及新兴黄金地段（第1、2、4邮区）以外的地区。一些新的有地住宅座落在实龙岗及宏茂桥等成熟住宅区，而在三巴旺等正在兴起的住宅地区，新有地住宅项目也有相当显著的增长。

另一方面，基于可供开发的地皮有限，黄金地段（第9、10、11邮区）的新有地住宅项目仍偏少。

全岛在2013年上半年共有81个有地单位推出市场，在2012年和2011年则分别有530个和668个有地单位推出市场，反映了新有地住宅供应正在逐步减少。

有地住宅的租用需求

同价格走势相似，排屋的租金在全球金融危机后的走势最为强劲。排屋在2010年的平均租金增长为16.8%，到了2011年的涨幅则放缓至8.4%，在2012年则仅增长3.8%。至于独立式及半独立式有地私宅，在次贷危机后的租金涨幅较为疲弱，独立式有地住宅的租金甚至在2012年下跌3.7%。

绝大部分的有地住宅租户或潜在租户是外国人，他们因为受到住宅房地产法律限制，而不可购买有地房地产。这类房地产所具备的隐私及空间受到外国人的青睐，是公寓式房屋一般无可媲美的。再说，一些被调派到本地工作的外国人，所享有的房屋津贴也足以承担有地房地产的租金。

因此，有地住宅是否找得到租户，一大因素是它的地点是否符合这些外来人才以及海外社群的要求。地点靠近国际学校是一大卖点，若交通便利并邻近餐饮场所，则将进一步提高有地住宅的出租吸引力。比方说，自从新加坡美国学校在1990年代末迁至兀兰一带，该地区的有地住宅出租需求便有所上升，周边后来也出现独特的餐饮场所与设施，以迎合这里海外社群的需求。

另一类似的住宅地区是实龙岗花园，不但靠近国际学校，而且周边也有不少便利设施。同样的，随着海外家庭学校（Overseas Family School）的校舍在2015年迁移至白沙，相信该地带的有地住宅出租吸引力将有所提高，带动整个地区未来更具活力。

价格分析

根据2013年10月8日从市建局房地产资讯系统下载的交易记录，今年以来在转售市场上成交的有地住宅共有863个单位。当中，725个单位属于永久地契，包括390个排屋单位、232个半独立式单位，以及103个独立式单位。

大多数的永久地契独立式及半独立式单位以400万元以上的价格售出，而多达70%在二级市场上转手的永久地契排屋交易价格低于300万元（见表二）。

在少于150万元至300万元的这个交易价位，这些郊区的排屋价格相当于黄金地段非有地住宅房地产的价格。根据戴德梁行研究所追踪的一揽子房地产项目，黄金地段的三卧房式永久地契公寓平均价格可介于190万元至250万元。

虽然两者受不同类型买家的青睐，但在价格方面，在新加坡郊区的排屋及黄金地段较大型的公寓却拥有相近的价格。由于有地住宅的面积一般要比非有地住宅大，因此论尺价，有地住宅是个相当具有吸引力的住宅选择，可为住户提供宽敞的居住空间。

有地住宅一般包含内置的花园和池塘，为住户提供绿意与大自然元素，单位里也建有私人停车空间，一些较新的单位则包含湿厨与干厨。宽敞的居住空间适合多代同堂及大家庭同住，两三个家庭同住一栋价值300万元的单位，相对来说或是个较具吸引力的选择。

由于独立式及半独立式住宅单位的价格较高昂，发展商也开始为住户提供更高的价值，如提供高质量的家具与装置，如包含先进仪器的全套厨房设施，以及独特且与众不同的房子格局。

新的有地住宅项目已不再只是个居住的地方，发展商如今也将重点放在住户的生活方式上。比方说，位于武吉班让的Michael’s Residences的一楼及顶层花园，为住户带来更多绿色空间。其双钥匙系统的入口处在不同的地方，使多代家庭同住一个屋檐下的同时，仍保持一定的隐私。单位里的太阳能板将起着节能作用，长期下来协助住户降低能源消耗。

其他新的有地住宅项目发展商也在单位设计方面下足功夫，以便为住户提供非一般的高素质居住体验，这些项目包括分别座落在杨厝港和三巴旺的Luxus Hills和Brooks Collection@ Springside。因此，即便价格仍然偏高，具创意的发展商还是有能力将有地住宅的价值提高。

结论

虽然价格高昂，但人们想拥有有地房地产的意愿仍将持续，导致供不应求的局面，以致价格继续攀升。此外，土地规划限制也局限了新加坡新有地住宅项目的数量，使供应受限。

不过，由于有越来越多较大规模的项目内包含聚落式有地住宅及公寓式排屋，这将为向往有地住宅宽敞空间及隐私的买家提供更多选择。这些单位同有地住宅的概念相近，同样是独立式的房地产，不过是较大发展项目的一部分。有的则是其他分层地契发展项目中的一部分，或是公寓与分层地契私宅项目中的一部分。这些项目通常也拥有共管公寓的共用设施，如泳池、运动球场和健身房。这类项目越来越受欢迎，类似的新项目就包括Hillsta，eCo及Eight Riversuites.

纵然有更多新选择，但由于供应远低于人们对于有地住宅生活方式的需求，这将支撑有地住宅的价格持续上扬，进一步促进这类住宅的独有性。

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