新加坡房地产股水涨船高

新加坡市区重建局10月2日将公布第三季私宅价格指数的预估数据。分析师普遍预测，私宅价格很可能扭转过去15个季度连续下跌的颓势，而明年的房价将向上攀升。

摩根士丹利证劵行估计，明年的私宅价格将上涨10%，大华继显预测5%至10%升幅，而华侨投资公司的估计则是3%至8%。

当然，分析师的预测带有主观愿望。不过，房地产市场投资情绪明显提升，则是事实。

上个星期，国浩置地（GuocoLand）以16.22亿元投标美芝路的一块综合项目地段，比市区重建局的底价高出43%。以每平方英尺容积率计算，竞标尺价为1706元，比去年11月滨海湾中央林荫道一块白色地段的创纪录夺标价1689元还高。

另一方面，新加坡房地产经纪公司ERA产业网络以APAC产业的名称重新在股市挂牌，并在上个星期四首日交易。APAC产业以每股0.66元公开售股，公司总估值高达2.34亿元。它的公开售股获得机构投资者的支持，股价在首日交易上涨15%。

APAC产业总裁蔡奇合指出，“现在楼市无疑好转，正是我们挂牌上市的好时机。”

自今年3月政府微调房地产降温措施后，房地产市场的积压需求，开始释放出来。今年首八个月的新私宅销售量，已超过去年全年的总和。在需求增长下，未销售的新私宅数量也创2007年以来的低点。因此，发展商高价抢地，以填补土地库。

除了在政府售地计划标地之外，发展商也积极参与集体出售项目。今年5月以来，有不下10个房地产在集体出售计划下成交。其中，有几个项目的成交价高过屋主的要价。

据统计，目前大约还有60个房地产，准备集体出售。根据以往的经验，集体出售热潮可持续六到八个季度，而明年将是高峰期。

集体出售的屋主需要寻找新的房子，拉前了房地产的需求，也刺激发展商对土地的渴求。外国发展商及买家投入新加坡房地产市场，将使土地竞标更为强劲。

中国国家主席习近平发出“房子是用来住的，不是用来炒的”一席话，在中国多个城市掀起另一轮房地产调控浪潮。这有助于推动中国发展商走出去，到海外寻找机会。其实，美芝路地段的竞标，中国发展商开出第二高标价，只比国浩置地低3%。

在房地产市场情绪提升下，房地产股水涨船高。今年以来，房地产股的股价表现不俗。

市值超过10亿元的一线股如万国（Bukit Sembawang)、城市发展（City Development)、华业（UOL）以及永泰（Wing Tai），涨幅都超过35%。市值少过5亿元的二线股，涨幅超过35%的有金成兴控股（KSH, 涨72%）、星控股（Sing Holdings, 涨42%）以及联明控股（Lian Beng, 涨37%）。

不少房地产股股价

远低过账面资产

尽管如此，还是有不少房地产股的股价，远低过它们的账面资产，也就是P/B少过1倍。在市值大的股票中，永泰目前的P/B是0.51，而和美置地（Ho Bee）是0.52。至于市值小的股票，联明的P/B是0.54，而喜敦则是0.44。

房地产市场若根据分析师的剧本向上攀升，房地产股还有上升的空间，特别是那些拥有土地库而P/B低的公司。兴业证劵行指出，在房价复苏前，机构投资者或大户已经买进市值大的房地产股，推动了一线股的上涨。它建议投资者留意受忽略的二线股，特别是在新加坡拥有住宅及办公楼资产的公司。

不过，股价需要有动人的“故事”推动，才可能上升。在房地股方面，这些故事包括房地产公司脱售资产套取特殊收益、房地产项目推出的市场反应、房地产销售所得的进账时间，以及分析师的强力推荐。

对于股市投资者而言，房地产投资情绪改善对房地产股是个利好因素。不过，政府在房地产市场套上了降温措施的紧箍咒，将限制房价的上涨空间。
大和证券行指出，房地产的涨幅顶多是20%，比2009年至2013年期间累积疯涨60%低。

此外，集体出售热潮及政府可能拨出更多土地招标，将提高两三年后房地产的供应量，导致供过于求的风险，从而影响房地产股。

然而，房地产是个周期性的行业，目前看似触底回升。房地产股还是值得一看。

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