新加坡人到马国购房 汇率是把双刃剑

饭局上，马来西亚第二大房地产发展公司的高层滔滔不绝地介绍他们在彼岸柔佛依斯干达经济特区的最新项目，还胸有成竹地表示今年该公司的销售会实现30亿令吉（约新币12亿元）的目标，而这是得益于新元兑令吉汇率节节挺涨的优势。

这家有依斯干达努沙再也“最大地主”之称的房地产发展商，准备在今年内推出近63亿令吉的大计划，目标就是对准新加坡买家。

上个月，新元兑令吉汇率达到10年新高，一新元可兑换2.59令吉。 过去四个月，令吉兑新元汇率已下跌5.4%。有分析师预测，在未来三到六个月，新元兑令吉汇率会继续走强，甚至达到一新元兑2.75令吉。

不久前，一新元可换2.6令吉，感到最雀跃的是那些常到新山购物的新加坡人。有同事就提起，他的邻居几乎每个周末都到新山的超市购买日常用品，好几回碰面都见他们一家人大包小包地提着战利品回家。邻居告诉他，同样品牌的物品，越过长堤购买可能便宜三成，遇到促销活动，还可能更便宜。

同事把这家邻居称为“周末马国人”。有时候，男的到邻国打高尔夫球，女的就到商场购物。因兑换率省下来的生活费，足够让他们在刚过去的学校假期来个吉隆坡、云顶、马六甲四日游，是名副其实的马国消费新公民。

新元强　令吉弱

带动新加坡人到新山消费

新元兑令吉走高的趋势，除了带动新加坡人到新山消费，也让在新加坡工作的约40万名马国人得益，这些马国的子民收入跟着水涨船高，消费能力大增。据了解，当一新元可换到2.5令吉时，新山餐饮生意增加了15%，当地业者看好这个趋势，有些还在盘算如何扩大业务，以迎接1新元兑3令吉时代的到来。

发展商更是乘势积极推动依斯干达经济特区的房地产项目，一些外国发展商不惜以砸钱不眨眼的宣传攻势，霸气抢占市场，令业界刮目相看。

如果说依斯干达的房地产商乘搭强势新元的顺风车，倒不如说这是美国联邦储备局量化宽松（QE）政策为投资者送出的“大礼”。美国大印钞票，造成全球金融市场流动性泛滥，大量热钱流入东南亚地区，掀起投资潮。第三轮的“放水”还搞到亚洲地区房价不断攀升，通货膨胀率居高不下。

美国的QE政策越玩越出神入化，但6月间美联储局主席伯南克发出将慢慢退市“收水”的声音，退市幅度和时间表却不明朗，搞到全球资金包括股市投资者和投机者疲于奔命，而将要关水闸的声音当时就震动华尔街，引发全球股市动荡。然而，房市却相对稳定。

大家都在猜测美国“收水”幅度之际，令吉兑新元已到了新低，再掀起新一波越过长堤购物购房潮。马国房市原本就吸引许多外国投资者，而令吉重贬更添吸引力，不仅有助于推动房市，也会惠及旅游业。

几天前的中秋节，美联储为投资者送出“中秋厚礼”，出乎意料维持购债规模不变，继续“放水”，退市忧虑暂时一扫而空，全球股市、汇市和金市腾涨。亚洲主要货币兑美元纷纷走强，有分析师认为，美国未宣布“收水”，将重燃全球货币战争的议论，一些国家的央行将让本国货币贬值，以保持竞争优势。

尽管令吉当天兑换包括新元在内的主要货币都告挺升，但一新元仍维持在兑2.5令吉的水平。有分析师认为，受外部环境和内需自我冷却影响，令吉恐怕还有下探空间，意味着未来令吉兑新元汇率仍然走弱。

令吉若持续下跌

房价或因成本增而调高

由于新元兑令吉继续走强，若现在在马国购买房地产，会比几个月前“节省”10%，例如一个100万令吉的公寓单位，比两三个月前少付10万令吉。

若新元继续保持强势，新加坡人到马国购房的势头预料将保持强劲，但兑换率走势是一把双刃剑，令吉下滑，也意味着进口原材料成本将相应增加。若令吉持续下跌，最终房价很可能因建筑成本增加而调高。

此外，新加坡的买家也必须仔细考虑，若是基于现在新元汇率强的优势而进军马国房地产，在若干年后如果要将房子脱手，或许届时将会因为弱势令吉而必须面对汇率亏损。

再说，货币起落是常理，有跌就自然有升的转折。在令吉弱、新元强的情形下在彼岸购物固然划算，但总有一天也会随着令吉强化而失去魅力。

国人若是因为马国的房地产相对地便宜，再加上新元兑令吉的优势而冲动做出了投资的决定，一旦卖掉这个房地产时，他们所冒的风险可能更大。不妨计算一下，假设不把银行贷款利息和租金收入考虑在内，简单计算后就会发现因为汇率优势而进行的投资，套现时面对亏损的风险很大。例如10年前以100万令吉买下的房子，现在的售价必须是119万令吉，才不会亏损。根据10年前的汇率，一新元兑约2.10令吉，一个价值100万令吉的房子，换算成新元为47万元。若现在按原价100万令吉出售，以目前一新元兑2.53令吉汇率来计算，买家只能取得39万5300元，这是亏本生意。

同理推算，现在以100万令吉买下的房子，换算成新元为39万5300元，若干年后，一新元若可兑换3令吉，这个房子只值33万3300新元，买家必须以近120万令吉出售，才不会蒙亏。

携带强劲的新元到马国购物消费无疑是一件乐事，以现在破2.5令吉的兑换率，到马国消费对新加坡男士是最佳“tee time”（打高尔夫球），对新加坡女士则是最佳“tea time ”（购物）时机。然而，若要投入资金买房子进行长期投资，就必须谨慎挑选项目，尤其应选择那些具有出租潜能的房地产，以赚取租金收入，才不会在若干年后，有意出售房屋时而蒙受汇率亏损。

饭局接近尾声，那名高层说的一段话颇令人深思。他说：我们卖的是“生活时尚”（lifestyle），不是房子。我们是一个抱着长期眼光、有责任感的发展商，不像那些趁热进市场，赚了钱就跑的发展商。我们在接下来50年都会留守努沙再也。

有意到马国投资房地产的新加坡买家，请谨记“选对发展商，买房不吃亏”！

新加坡的买家必须仔细考虑，若是基于现在新元汇率强的优势而进军马国房地产，在若干年后如果要将房子脱手时，或许届时将会因为弱势令吉而必须面对汇率亏损。

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