利率上扬对新加坡房地产投资信托影响不大

国际信贷评级机构穆迪（Moody's）表示，如果利率在未来一年内上扬，多数新加坡房地产投资信托（Reit）相信都不会受到显著影响，因为它们大部分的债务都是固定利率，且需要再融资的债务比重也不高。

穆迪共追踪13只在新加坡交易所上市的房地产投资信托，它在前天发布的研究报告中以这些信托为例指出，这13只信托都有超过一半的债务是固息，加权平均债务到期日也都超过两年。

换句话说，如果利率在短期内上扬，这些信托现有债务所受的影响将较有限，因为大多债务都固定了利率，而这些信托也没有到期债务急着需要再融资，所以也不必担心利率上扬会令再融资成本走高。

随着美国联邦储备局即将开始缩小量化宽松政策的规模，市场普遍预测利率将持续上升，进而导致本地房地产投资信托遭遇显著卖压，股价在过去几个月内节节败退。

富时海峡时报房地产投资信托指数（FTSE ST REIT Index）在今年5月中曾上涨至超过890点，但截至昨日闭市已经回落至约700点，不到四个月里重挫超过21％，显著高于海峡时报指数同期的约12％跌幅。

穆迪表示，个别信托的情况当然还是要取决于其本身财务状况。例如，如果给予固息债务和再融资需求同样的评比比重，则星狮地产信托和最善威廉希尔开户网址 信托将最不易受利率上扬所影响，而星狮商产信托和新达信托最易受影响。

穆迪也强调，信托目前的平均债务成本越低，则利率上扬对其造成的影响便越大，因为会更显著地增加其必须承担的利息成本，从而降低其利息覆盖率（interest coverage ratio，衡量税前利润能否支付当期利息）。

另一方面，马来亚银行金英证券（Kim Eng）则在本周一发布的报告中表示，虽然本地房地产投资信托的股价已经显著下滑，使得潜在股息收益率平均达到6.6％，高于6.3％的历史平均值，但目前恐怕还是不宜投资。

金英证券指出，除了利率走高的风险外，另一大隐忧是房地产价格可能会出现调整，从而拉低房地产信托的净资产值，因此投资者可等待平均股息收益率达到7％时再考虑进场。

相比之下，巴克莱（Barclays）的看法则比较乐观，其分析师卢瑞斌在日前的报告中表示，投资者就利率上扬对房地产投资信托造成的潜在负面影响有些反应过度，忽略了利率上升其实是会推高房地产信托的收入。

他说：“我们的分析显示，房地产信托的股价和其收入增长能力有更大的关联性，而不是和利率或新元汇率。随着收益率不断上扬，本地房地产信托的投资吸引力已经越来越大。

“虽然房地产信托今年将不可能呈现像去年那样的显著股价增幅，但这些信托依然是稳定股息回报率的来源。对于那些想要增持房地产信托的投资者而言，近期的股价回落呈现了很好的入市机会。”

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