新加坡房地产市场时好时坏 发展商输赢在时机

新加坡房地产投资者向来以选择好的地点为赚钱致胜的金科玉律。不过，最近挂在发展商嘴边的则是选择好的进场时机。

要是时机不对，无论房地产发展项目的地点有多好，也难逃滞销的厄运。其实，过去几年，有不少发展商因为无法在政府规定的时间内将房地产售罄，而向新加坡土地管理局缴付合格证书延长费。在2015年，发展商共支付2490万元的延长费，而在去年首10个月，延长费达5820万元。

为了避免缴付延长费，一些发展商也赶在期限内削价倾销房地产。他们给予买家折扣以及延期付款的优惠，有些则以批量销售方式，将滞销的私宅一次过折价卖给投资者。显然地，甩卖房地产的发展商，大多都蒙受亏损。

然而，彼一时，此一时。

去年6月，政府将里峇峇利路一带马丁广场的地段推出市场，吸引了13方人马竞标，最终由国浩置地以容积率每平方英尺1239元的高价标得。这是自2009年以来政府售地计划下尺价标价最高的一次，也预示房地产市场出现复苏的苗头。

今年3月，政府微调房地产降温措施，包括调低卖方印花税。接着，房地产市场出现发展商抢地的现象。例如，中国发展商在政府售地计划中，以超过10亿元标下女皇镇一带的地段，缔造纯住宅项目投标价的新纪录。此外，发展商也积极通过集体出售项目抢地，今年以来共有18个集体出售项目成交，总值67.5亿元。

发展商扣住项目待价而沽

在房价走高的趋势下，发展商目前并不急于求售，而是扣住房地产项目待价而沽。上个星期五，市区重建局公布的数据显示，第三季私宅价格指数季比高出0.7%，结束了四年来的跌势，也印证了发展商之前对房地产市场转好的判断。

房地产是一个周期性的行业，因此时机的掌握决定输赢。由于降温措施尚未解除，发展商若无法在规定的时间内将房地产售罄，还是必须支付合格证书延长费以及买方印花税，否则就要贱价求售。另一方面，大多数发展商的土地库存有限，土地竞标激烈。因此在投标土地时若过于保守，发展商将难以标到土地，也将在房地产上升周期中错失良机。

豪利控股（Oxley）是这轮房地产周期中最热衷于买地的发展商之一。公司总裁陈积光指出，房地产市场上升周期一般只持续几年的时间，发展商必须抓紧机会。他也表示，目前私宅的供应不足以应付需求，而房地产市场的买气却持续提升，特别是最近的六个月。因此，豪利控购在今年5月至8月的四个月期间，扫下了五块地段，总值12亿元。

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房地产市场摆脱降温措施的桎梏，归功于多个因素的完美结合。首先，私宅的潜在供应量减少，加上积压需求的释放，导致供需失衡。其次，其他国家及地区推出比新加坡更严厉的降温措施，导致外国发展商及买家转向新加坡。第三，发展商土地库存低，在政府售地计划或集体出售中高价抢地，激活了房地产市场。第四，集体出售的屋主在脱售旧房子后，大多需要马上寻找新的房子，而集体出售地段重新发展，至少需要两三年的时间。因此，集体出售热潮拉前或甚至扭曲了房地产的需求量。

然而，房地产分析师警告，发展商在集体出售的土地上建盖的新房子，将比原有的多出三四倍，以争取最高的效益。这意味着两三年后的供应量将显著增加。市区重建局估计，过去两年集体出售地段在重新发展后，可建造9300个单位的私宅，并将在一两年后推出。此外，发展商高价抢地，也可能导致政府推出更多地段招标，从而提高未来的私宅供应量。

根据一项调查，发展商在今年第三季的乐观情绪是自2010年第二季以来最高的一次。但他们担心房价走高会导致政府进一步收紧降温措施。另一方面，市区重建局要求房地产代理公司呈交集体出售的详情，包括所有竞标者以及他们的投标价，反映当局对集体出售热潮的关注。因此，发展商面对政策的风险。

不过，新加坡房地产市场刚刚迈入上升的周期，在总体经济数据转好的支撑下，可能还会持续一段时间。金融管理局在2013年推出的总偿债率框架，降低了房贷对银行体系的风险，因此监管当局对房价上升可能持较宽容的立场。毕竟，房地产市场带动经济的发展。

从社会的角度而言，私宅尺价节节攀升而居住面积越建越小，并非好事，但是对发展商及房地产股投资者而言，这是久旱逢甘雨的好时机。

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