新加坡房地产降温措施不变 高档私宅仍有买家

相对于其他私宅，高档私宅市场会更早回稳。这是因为在上一个楼市高峰期间，高档私宅的价格相对没起那么多。2009年至2013年间，高档私宅价格上涨48％，其他中央区和中央区以外私宅的价格则分别上涨61％和75％。

尽管新加坡房地产降温措施维持不变，高档私宅的购买兴趣却在抬头。高档私宅指的是坐落于核心中央区（CCR），即第9至第11邮区以及市区核心，如乌节、纽顿、里峇峇利和中央商业区等地的私宅。

由于一些发展商为买家推出延迟付款计划（deferred payment），今年上半年高档私宅交易量相比去年同期有所增加。根据市区重建局数据，今年上半年有1351个核心中央区私宅单位（包括有地住宅）售出，同比增加35％。

既然高档私宅的价格依旧低于高峰时期，但买气又开始复苏，如今是否是进入高档私宅市场的最佳时机？

自2013年6月政府推出总偿债率（TDSR）框架以来，楼市便开始迈向软着落。房地产降温措施，再加上市场对整体经济和新落成单位创新高的担忧，私宅价格在2013年第三季至今年第三季间，已累计下滑10.8％。

图片来源：新加坡威廉希尔开户网址 网（手机版//m.chenyuzi.com/list-37.html ）

根据市建局的预估数据，核心中央区私宅价格在2013年第三季至今年第三季，累计下滑9.5％。相比之下，其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）的私宅价格同期则分别下滑10％和9.5％。

不过，高档私宅已出现回稳迹象。核心中央区私宅的价格在今年首九个月仅下跌1.2％，其他中央区同期也只下滑1.1％。中央区以外私宅价格跌幅最大，同期跌了3.0％。相比之下，核心中央区、其他中央区和中央区以外私宅的价格，去年同期分别下跌2.2％、3.9％和3.7％。价格跌势减缓，也是市场情绪提升的表现。

相对于其他私宅，高档私宅市场会更早回稳。这是因为在上一个楼市高峰期间，高档私宅的价格相对没起那么多。2009年至2013年间，高档私宅价格上涨48％，其他中央区和中央区以外私宅的价格则分别上涨61％和75％。

新加坡政府推出如额外买家印花税（ABSD）和贷款限制，对高档私宅造成的影响也相对更大，因为高档私宅价格更高、外国需求比率也更高。

值得注意的是，在2006年至2008年楼市高峰期间，由于没有ABSD等降温措施，领涨的却是高档私宅。当年，高档私宅价格上涨61％，他中央区和中央区以外私宅则分别起40％和38％。

假设房地产价格终究会回归到历史高点，那么高档私宅市场的价值就很有吸引力。这是因为在楼市继续疲弱的环境中，一些屋主开始以显著低于当初买入价格的售价脱售房子。

这里有不少原因。如租赁市场疲弱，屋主已经无法继续持有房子；另一些屋主则是脱售房子释放流动资金，以寻找其他机会。如今房价走低，现在进场的买家可享有良好的利润，但前提是全球经济不会突然恶化。

在供应增加以及需求走软的情况下，房租在2013年第三季至今年第二季间也呈下行趋势。整体核心中央区私宅的租金下滑了9.3％。同期，其他中央区和中央区以外私宅的租金则分别下滑6.4％和10.8％。

有鉴于预期的新落成单位数量庞大以及经济前景不明朗，租赁市场将一直疲弱至2017年。尽管绝大多数的新落成单位坐落于中央区以外，外籍人士住房预算缩减，也严重影响了核心中央区的租赁市场。

确保有足够的持有力

考虑进入高档私宅私宅的买家，应该确保他们有足够的持有力，可以等到租赁市场复苏。

另一方面，发展商所推出的延迟付款计划，已流行起来。譬如，华联企业（OUE）的双峰（Twin Peaks）今年4月推出延迟付款计划以来，销售已有起色。两栋建筑里，其中一栋拥有231个单位的已几乎卖完，只剩下几个单位。
所谓的延迟付款计划，能让买家能延迟支付一大部分房贷。计划的条件由发展商各自制定，因此不同项目有不同的延迟付款计划。譬如，延迟付款期的长短可有不同，一些也不允许买家把房子租出。

值得注意的是，金融管理局已表态，延迟付款计划是一种买家优惠，因此在计算最高贷款额时，会将其从买入价格中扣除。有鉴如此，贷款额会变少。这也意味选择延迟付款计划的买家，需要支付更多现金。

在现在这种市场环境中，贷款限制导致买房融资条件紧缩，而延迟付款计划则能给予买家更多灵活度，同时让买家能节省一些利息成本。

对投资者而言，延迟付款计划也能减少租赁市场疲弱所带来的压力。由于持有房子的成本降低了，他们能开出更具吸引力的房租。

可是，反过来看，选择延迟付款计划的买家可能也会冒更多风险，尤其是那些在延迟付款计划下买了一间屋子，但却还没申请房贷的买家。

这是因为利率走势和房子未来的价值会影响贷款额。如果在最糟糕的情况下，利率上扬但房地产价格下跌，导致贷款额减少，买家需要拿出比预期更多的现金。

回到原来的问题，随着房价回稳以及交易量回弹，投资者现在是时候进入高档私宅市场吗？

短期来看，不少不利因素还会持续。这包括房地产降温措施、租赁市场疲弱、以及经济前景不明朗。因此，人们最好还是不要期待房价会出现强劲的复苏。

然而，新加坡房地产市场的基本面保持不变，而对新加坡和海外投资者而言，新加坡也继续是有吸引力的投资地点。有鉴于现在的房价和历史高位房价之间的差距、以及延迟付款计划的出现，高档私宅潜在的上涨空间或许很大。

那些有能力长时间持有屋子的买家，或许应开始考虑进场了。

文章及图片未注明来源为瑞投咨网，均为转载，如有不适，请联系删除！info@regishome.com