新加坡楼市何去何从？

尽管新加坡私宅价格今年来屡创新高，买家的投资情绪依然高涨，促使金融管理局（MAS）在6月底突然宣布推出总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架，规定房地产贷款者所有债务的每月摊还额不能超过收入的六成，以防国人过度借贷。这令原本旺热的房地产市场打了个“冷颤”。

新加坡楼市何去何从？

诚然，比起今年1月堪称新加坡历来最严厉的降温措施，市场对这个新框架的反应似乎有过之而无不及。数据显示，7月份发展商只卖出481个私宅，比6月份大跌七成，是自2009年12月以来表现最逊色的一个月份。不少业者甚至认为这股冲击，已经比过去数轮的降温措施来得更深远。

新框架也把之前一些父母利用儿女的名义，向银行申请较长贷款期以及逃避额外买方印花税（Additional Buyer Stamp Duty，简称ABSD）的漏洞填补了。这样一来，父母想利用子女名义多买一套私宅来投资的需求也受到冲击。

新框架落实才一个月左右时间，新加坡产业发展商公会（REDAS）会长谢文华就在该公会主办的一项房地产展望研讨会上，毫不掩饰地指出，近期屡创新高的新加坡私宅，即将迎来一个转折点。

面对的挑战：

中短期内，新加坡楼市的确面对着一系列的挑战。

首先，美国一旦削减刺激经济的货币政策，可能带动各种资产，包括房地产面对卖压。如果美国经济持续好转，利率上调将指日可待。如果房价趋软或者利率突然上升的话，估计会有1万3700个家庭的财务可能会亮起红灯，导致市场上出现一些以“跳楼价”贱卖的私宅。

我们也不要忘记接下来三四年将有大批私宅单位完工。如果加上执行共管公寓（EC），从今年到2017年左右总共将有10万零238个新单位竣工，相等于每年平均1万8000个单位，是过去十年的一倍。这还不包括接下来陆续竣工的约12万3000个组屋单位。

至于私宅租赁市场，也可以感受到明显的放缓。过去有七八千元租金津贴的外国人，现在都已经把租金预算定在四五千左右，主要是新元兑主要货币都走强，而且金融服务领域的就业前景依然低迷所致。加上政府之前推出的卖方印花税，限制私宅买家在首四年内卖掉屋子，因此更多近两年内买了房子的投资者，纷纷把刚竣工的私宅单位租出。

如果全球经济大环境在这个时期内转好，支持本地经济稳健增长，那供应未必会出现过剩情况。然而，要是因为量化宽松减速造成金融市场出现动荡，或者中国经济走下坡影响了整个区域的需求，那这批新竣工的单位，可能令本地楼市雪上加霜。

在这些因素的影响下，本地楼市是否已经见顶了呢？

利好因素：

纵观历史数据，我们发现本地楼市的表现，似乎与经济增长、股市表现、房贷利率、转售组屋指数、私宅空置率、租金指数、外来人口增长以及政府政策倾向等，有相对紧密的关联。若正面的指标依然主导市场，那房价看涨的可能性还是较高；反之也成立。

首先来看今年的经济增长表现。虽然区域国家如印度尼西亚、泰国第二季度经济都明显有所放缓，但拜服务业强劲增长所赐，新加坡却一枝独秀在今年第二季度增长了3.8%，促使政府把全年的经济预测从之前的介于1%至3%，调高到2.5%至3.5%。

全球经济展望下半年也更佳。虽然中国正在放缓增长步伐，可能影响需求，但美国、日本和欧洲三大经济体，似乎看到情势有好转迹象，经济也开始出现更稳健的复苏轨迹。倘若这股复苏势头可以持续，这很可能意味着新加坡经济已经在今年首季见底，下半年还能取得稳健增长，这对本地房地产市场无疑是个利好因素。

房贷利率在中长期可能呈上扬趋势，但即使美国在今年10月开始削减量化宽松的力度，在明年中完全终止量化宽松，要美国联邦储备局立刻调高利率，还有相当的挑战。

在这样的背景下，我们是否会看到利率大幅度上调，以致拖垮本地的楼市？即使利率上调的说法纷扰市场，本地多家银行还是信心满满地为现在前去贷款的屋主，提供在接下来两三年不到2%的年房贷利率。一种合理的解释是：利率上调的风险被夸大了。

强劲的转售组屋价格，也是另外一个给予本地私宅支持的重要因素。转售组屋价格指数从2009年的谷底至今，已经上扬了49%，同期私宅指数也上涨约54%，两者有着相对紧密的关联。根据私宅买家住址的官方数据，组屋提升者在今年第二季，占了整体私宅成交量的52%；若以大众化私宅而言，比率更增加到58%。若组屋转售价格继续保持平稳，市场依然不乏要提升到私宅的买家。

另外，根据税务局的年报，年收入超过10万元的国人已经从2005／2006年的13万2399人增加到2011／2012年的24万9059人，增幅为88%。这意味着新加坡人的收入在这期间有显著的增加。经济繁荣带来更多的财富，楼市受益也是无可厚非的。

最后不得不提，过去一年，海内外发展商在标地时毫不手软，土地价格随着激烈的竞争水涨船高。若以发展商为土地支付的价格为准，从现在开始每平方英尺1000元以下的私宅项目应该少之又少。有些地方如金殿路的私宅地段，可能要瞄准每平方英尺1800至2000元推出。倘若本地经济没有受到外来因素的严重打击，发展商没有理由要降价求售，私宅价格显著下跌的空间并不大。

小结：

由此可见，在上述基本面的支持下，要说本地楼市已经见顶，恐怕还言之过早。不过，房地产与其他投资一样，不可能一直往上走，当价格上涨过快过猛时，也会进入调整期。

本地私宅价格指数自2009年次季的低点，已连续上涨了16个季度，接近历来本地房地产市场17个季度的平均周期。这或许在一定程度上，肯定了新加坡产业发展商公会会长谢文华的“拐点论”。然而，拐点过后风景是否依旧，那就要看新加坡经济在接下来的转型后，能否继续保持它在东南亚甚至亚太区的翘楚地位了。

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