哪类新加坡房地产投资信托值得“信托”？

据新加坡联合早报15日报道，新加坡房地产投资信托（REIT）可派发至少90%的净收入，许多股民视之为“收股息”的万灵丹。这一年来在租金滑落、供过于求、加息在即等重重乌云笼罩下，哪一类型的REIT还值得信任和托付？

经济不景对REIT的打击是直接而深远的，最明显的是租用率下降和租金滑落。此外，美国联邦储备局加息后整体利息会上扬，REIT的借贷成本会因此提高，投资者届时也会转移到其他收入来源，如债券。

追踪33只REIT的富时海峡时报房地产投资信托指数，已从今年4月中的高点下挫约15%。马来亚银行金英证券给予REIT板块“减码”的评级，华侨银行投资研究则给予“中性”评级。

新加坡房地产投资信托

零售和工业　各有千秋

综合分析师意见，零售和工业类的REIT，各有值得期待的亮点。

瑞士信贷（Credit Suisse）报告认为，零售REIT的基本面较强，而且数个购物中心在完成资产增值计划后，租用率和业务应会提高。

尽管今年全岛零售销量疲弱，REIT购物商场租户的销量已有起色；同时，市郊购物商场有35%至50%的租金收入来自餐饮和超市。零售REIT的收益率还是相当不错，介于6.1%至6.5%。

瑞士信贷表示，在供应量方面，零售面积的增幅在2014年创下3.9%的高峰后，2015年至2018年的平均增长为1.7%至2.3%。

未来超过一半的供应量来自市郊，不过主要集中在六座购物商场（当中两座在机场）。核心中央区的供应量最大，2015年和2016年的增幅分别为6.8%和5.4%。乌节路和边缘地带的增幅最小。

华侨投资研究指出，零售REIT租户面对的挑战是租金上扬、人手短缺和游客减少。

相较之下，马来亚银行金英证券更看好工业REIT的前景，认为其股价被低估了。报告指出，2016年至2018年零售REIT的供应，预料会是过去需求的两倍，比办公楼的1.4倍和工业的1.2倍高。

按工业REIT本身再细分，从2016年至2018年，工厂方面的供应是过去需求的1.2倍，货仓是1倍，工业园则只有0.5倍。

工业REIT今年首九个月业绩表现最好。以营收来看，今年首九个月工业REIT平均年比增长达7.4%，零售是4.7%，办公楼是4.1%。至于每单位可派发收入（DPU），工业REIT的平均年比增长为5.3%，零售是3%，工业则跌了0.9%。

辉立证券投资的报告表示，工业REIT因为供过于求，短期前景负面，2017年起方见曙光。

分析师看好腾飞

在众多REIT当中，多名分析师看好腾飞房地产投资信托（A-REIT）。集团刚通过发行配售单位和新单位筹得超过四亿元净款，新单位相等于现有单位的7.6%；同时，集团也准备以4.2亿买下商业园One@Changi City。

华侨投资研究的报告表示，经稀释后，2016和2017财年的DPU增长预测为1.3%和3.2%，合理价从2.58元下调至2.50元，维持“买入”评级。

马来亚金英证券的报告表示，其63%业务来自供应吃紧的工业园和货仓，建议“持守”，目标价为2.28元。

华侨投资研究预测，凯德商用新加坡信托（CMT）可维持平稳增长，2015和2016财年的DPU预测增长为2.3%至2.5%，合理价为2.09元。

CMT刚宣布关闭福南数码生活广场（Funan DigitaLife Mall）三年，重新发展成综合项目；兴业证券研究的报告认为它只占2015财年整体营收和重估净资产值（RNAV）的4%，因此影响不大，所以维持“买入”评级，目标价为2.29元。

同时，马来亚金英证券却给予凯德商用新加坡信托“卖出”评级，目标价为1.66元，因为其16家商场当中有12家的租用率下降，6%的远期收益率比分析师的目标收益率6.75%低。

马来亚金英证券研究也给予星狮地产信托（FCT）和丰树商业信托（MCT）“卖出”评级。

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