投资房地产投资信托

【新家园网】自2009年全球经济回弹以来，各领域的房地产表现都相当乐观，也让一些投资者重拾对房地产投资信托（REITs）的兴趣。

据彭博社的数据，今年以来，如果算上股价的资本增值和股息，在新交所挂牌的22个房地产投资信托，平均回报率达12.4％。

在目前银行利率几乎为零的大环境下，这样的回报率看似非常诱人。

投资者是否应马上进场？房地产投资信托适不适宜投资？投资应注意哪些方面？

房地产投资信托是投资于房地产领域的一种形式，与投资实体资产有所不同，因为房地产投资信托所需的起步投资资金较少，而且买卖的流动性也较高。

　 　不同的房地产投资信托也专注于不同领域，比如雅诗阁公寓信托（Ascott Reit）就主要在酒店与服务公寓方面；先锋医疗产业信托（First Reit）则是在医院等保健地产项目；丰树工业信托就专注工业厂房；K-REIT亚洲主要涉及的是商用房地产如办公楼和零售商场等。

　　很多房地产投资信托在上市之际，都会宣布股息收益，让投资者觉得眼前一亮，回报似乎非常诱人。

　　其实，若纯粹看股息回报率来决定要买哪只房地产投资信托，是以偏盖全的做法。

影响投资回报的因素

　　为什么这么说呢？房地产投资信托也同样遵循“高风险、高回报”的投资原理，如果是较优质的资产，风险会较低，回报也相对较低，但并不意味着这样的房地产投资信托不值得投资。

　　相反地，有些投资信托则因为资产素质较低，所以必须以较高的回报吸引投资者持有。

　　与其去比较谁家股息较高，投资者应该首先考虑该投资信托中的资产是属于哪些领域的房地产，如办公楼、酒店、工业还是其他。同时，也要从宏观经济大环境的走势，判断这类房地产领域是否将有所作为，还是会走下坡。

　　投资者应该切记一些可能影响房地产投资信托回报的因素。

　　例如，在办公楼领域，如果市场供应过剩，租金上涨难免受阻；或者在工业领域，如果制造业疲软，那租户恐怕不愿意支付更高的租金或拓展业务，造成租用率下跌，这些都将显著影响房地产投资信托的收入。

　　此外，投资者也须注意投资组合中的资产，若资产已经陈旧，一方面可能无法吸引到愿意支付高租金的租户，另一方面，信托管理者也需要花更高的费用，进行维修保养，甚至举办促销活动，以吸引租户回流。

选择REITs须注意融资用途

　　在选择房地产投资信托时，也要看其融资的用途，如果融资是用来购买新的房地产项目，以提高租金收益和回报率，那说明资产组合的素质也在提升。

　　如果融资是因为要偿还前一批到期的贷款，而且是以更高的利率再融资，投资者就得注意了。这是因为投资信托并没有计划提升其资产组合，相反地，由于利息、管理费等开支增加，实际的可派发收入可能得因此降低。

　　这是因为根据我国房地产信托上市条规，信托的75％或以上的收入必须来自租金，而房地产投资信托也必须把90％的可纳税收入，作为股息派发给信托单位持有人。这也是这类信托有能力派发优厚股息的原因。

　　市场目前的利率非常低，这对房地产投资信托来说，可算是个非常有利的时期，如果在利率保持低廉的环境下，该房地产领域又展现好势头时，房地产投资信托将格外引人瞩目。

　　相反地，若房地产市场出现供过于求，对租金和租用率都带来冲击，而这时的贷款利率又飙升，对房地产投资信托等于是双重打击，令可派发收入减少。

　　一些有海外资产的房地产投资信托取决于海外房地产领域的表现。如嘉茂中国商用产业信托（简称CRCT）就是投资于中国的商用房地产，最善（Saizen）房地产投资信托则投资日本的房地产。投资者须留意当地局势，了解这些地方的房地产供需情况。

　　最后不得不提，房地产投资信托也受到大市起落的影响，如当股市低迷时，这类信托也一样会成为“潜水股”，市值将大大折损。

　　不过，这类投资信托属于“防御型”股票，它们的跌幅会因为有股息支撑，普遍表现会优于全面下跌的股市。

　　但若是股市大幅度回弹，投资者也不应该期望房地产投资信托会跟蓝筹股以同样的速度扬升，其升幅将循序渐进，因此较适合投资偏向保守的长期持有型投资者。

房地产投资信托也遵循‘高风险、高回报’的投资原理，如果是较优质的资产，风险会较低，回报也相对较低，但并不意味着这样的房地产投资信托不值得投资。而有些投资信托则因为资产素质较低，所以必须以较高的回报吸引投资者。

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