现金与房地产的选择

商用房地产租金飙涨，让许多企业大喊吃不消，纷纷将矛头指向房地产投资信托（Reit)。他们表示，Reit垄断商用房地产市场，推高租金。然而，也有不少企业将房地产，包括总部大楼，卖给Reit套现，然后以回租的方式租用，从业主变为租户。

凯发（Hyflux)上周就以1亿7000万元将总部大厦卖给腾飞房地产信托(Ascendas Reit)，并向后者租用大厦一半的楼面，租约15年。这栋建筑目前的租用率近84％，凯发将为空置的空间提供三年的租金支持。因此，腾飞房地产信托在收购这大厦后，若无法租出空置的空间，凯发需支付这部分的租金。

两家公司没有透露15年租约的租金。不过，腾飞房地产信托表示，这栋建筑在第一年将带来6.98％的净投资收益。在利率低下而商用房地产价格及租金节节上升之际，凯发何以选择脱售及回租的交易？该公司主席兼总裁林爱莲解释，这是资本循环的策略，以加强公司的资产负债表，并为策略投资部署资金。

截至去年底，凯发的净债务是总股本的1.15倍。该公司今年1月发行无限期债券，并在3月脱售美国的投资，因此截至今年3月底，该公司的净债务占总股本的比例拉低至0.62倍。不过，该公司的净债务还是高达7亿4000万元，而这还不包括该公司在2011年发行的4亿元及今年1月发行的3亿元无限期债券。这些无限期债券，在资产负债表是列入股本的一部分，但它实际上是债务。凯发脱售总部大厦，给予腾飞房地产信托近7％的收益，虽然比它发行的两批无限期债券债息6％及5.75％高，但这宗交易确实有助于加强该公司的现金流。

老一辈的商人，偏爱房地产或土地当作长期投资。新一代的商人则倾向“轻资产”（asset light)的商业模式。即使是发展商，在轻资产的模式下，很少土地库存，而是采取快买快卖的资本循环策略，以减低利息开支。凯德集团可说是本地最早提倡轻资产及资本循环策略的发展商之一。

Reit在新加坡股市涌现，进一步推动企业的轻资产策略。由于Reit的债务不得超过总资产的60％，加上其盈余的至少90％必须分发给股东，因此它们一般上没有太多资金充当发展商，而是在市场上收购现成的房地产。不少需要现金或是急于套现的公司，便以轻资产为理由，脱售商用房地产给Reit。这些公司在脱售及回租的交易中，往往取得一笔特殊收益，并以特别股息分发给股东，皆大欢喜。今年初上市的Eurosports在脱售德曼花园的汽车陈列室给剑桥工业Reit后，宣布派发每股2.8分股息，股息收益率近10％。

然而，新加坡企业纷纷通过脱售及回租的交易，套取现金，导致更多商用房地产落入Reit的手中。腾飞房地产信托在本地的工业房地产，就超过100个。Reit拥有的房地产租金若上不来，就失去其存在的理由。因此，Reit在收购房地产后，通常进行“资产增值”，接着起租。从这个角度来看，企业采取轻资产策略，将房地产脱售给Reit，到底是释放房地产价值，还是典当未来？

不过，也有不少上市公司还是热衷于保留房地产，而且这些资产的真正价值，没有在股价上反映出来。例如，化学工业（Chemical Industries)在市区拥有的两个投资房地产估值达3840万元，但其股价却还不到净资产的一半。

一家名为Morph投资基金，对拥有房地产资产的公司，情有独钟。它长期持守的公司包括鸿运（Bonvests)、美罗、协和（Hiap Hoe)、京华酒店（Hotel Royal)及史丹福置地（Stamford Land)。小投资者不妨参考这家投资基金所持的股票。

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