受房市旺热影响 今年房地产拍卖量极少

我国今年房地产市场旺热，影响拍卖市场行情。

根据高力国际（Colliers）的研究报告，我国今年共有542个房地产项目推上拍卖台，但只有46个项目拍出，总值为9562万元，明显不如一年前71个总值2亿2390万元的成绩。

这个拍卖总额比去年猛减了57.3％，也是自2008年全球金融海啸复苏至今最低的一年。

2008年，当全球投资者情绪跌至谷底时，拍卖行一年才拍出8367万元的房地产项目。

一般来说，房地产拍卖市场较为淡静，就证明房地产市场行情比较好，因为屋主可以在转售市场中获得较高的价位，而且抵押逼售（mortgagee sale）的房地产也较少。

高力国际副董事经理黄黎明说，房地产拍卖市场的成交量和拍卖额纷纷下跌，一方面是因为欧元区的债务危机隐忧挥之不去，造成股市波动大，影响了投资者的情绪。

这些因素促使买家在投标这些被拍卖的房地产时时变得较保守；然而与此同时，由于2009年以来，房地产价格持续攀高，卖家在叫价时依然非常乐观，卖家也因为在低利率的大环境下拥有更好的持有力，造成一些拍卖交易告吹。

黄黎明说：“最终，在买卖双方相持不下的背景下，一些卖家决定将它们的房地产出租。”

她也指出，由于今年初政府推出了房地产降温措施影响了情绪，今年登场的住宅房地产数目相对少，也是整体拍卖成交额相对小的原因。

转售市场今年也更加淡静，更少价位至少达500万元的高价值房地产如优质洋房和高档豪华公寓成交。今年仅卖出五个，拍卖总额仅3206万元，只占所有领域总成交额的33.5％。

黄黎明说，去年拍卖出11个高价值房地产，拍卖额达到1亿3014万元，其中四栋洋房就卖了5744万元。

今年最大宗的交易是裕廊西惹兰阿末依布拉欣的一个油站，最终以961万元成交。

抵押逼售房地产 数目13年来最低

在今年总共推出拍卖的542个房地产中，只有39个属于抵押逼售房地产，从去年的103个骤降。

黄黎明说，今年的抵押逼售房地产数目也是自1998年来最低的一个年份。抵押逼售的巅峰时期是在2004年，当时有2462个抵押逼售房地产推出市场。她认为，这主要反映了本地经济较强劲的基本面。

此外，由于受到政府出台的一系列住宅房地产降温措施的影响，零售领域房地产首次超越住宅房地产，成为拍卖行最热门的领域。

黄黎明指出，与2009年和2010年那种由住宅房地产主宰拍卖市场所不同的是，今年零售领域成为最热门的领域，占总拍卖额的39.7％。

相比之下，住宅房地产今年所占的总拍卖额比率只有28.4％。2009和2010年，住宅房地产的比率分别是52.5％和51.3％。

黄黎明认为，这是因为零售房地产的收益率相对住宅房地产更吸引人。零售房地产如商店、店屋可提供介于4％至6％的收益率。

今年最大宗的零售房地产是在福海大厦的店面，成交价达到660万元。

展望未来，黄黎明认为，如果全球经济情势因为欧元区债务问题恶化，失业率上扬，买家情绪和信心会遭到打击。

不过拍卖市场可能会看到有更多抵押逼售的房地产登场。尤其是更多工业房地产会因为中小型企业面对更严峻的业务环境，而增加抵押逼售的风险。

然而她相信，市场恐怕不太会看到抵押逼售的住宅房地产显著增加。这是因为住宅市场仍然受到低利率、高现金流和强劲租金市场的支持。

黄黎明说，由于政府最新一轮针对住宅房地产的降温措施，零售房地产可能继续受到投资者追捧。不过2012年全年拍卖市场的成交额可能将接近2008年全球金融海啸时8367万元的水平。

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