房地产贷款违约增加 银行放贷风险日益提高

新房屋贷款的素质虽然在改善，但是银行在一系列房贷限制出台之前发放的贷款，风险却越来越高。

新加坡金融管理局（MAS）日前的《金融稳定检讨》报告显示，本地新房屋贷款者的风险评估有所改善，国际评级机构穆迪（Moody's Investors Service）表示这将缓和银行资产面对的压力。

不过穆迪指出，本地银行之前发出的房贷，风险却有所提高——投资房地产的巨额贷款违约情况有所增加。它表示，这主要是因为政府的降温措施导致高档私宅价格下跌，以及转售市场的交易量有所减低。

穆迪估计，截至今年9月底，约5％的房贷属于可能拖欠还款的高危贷款，这些主要是房贷与价值比率超过80％的贷款。

金管局的数据显示，2014年新房屋贷款者的负债情况有所改善。在截至今年9月底的第三季新贷款者当中，总偿债率（TDSR）低于40％的新贷款者比例提升到41％，比去年底的37％增加了4个百分点。

穆迪预测，在银行的严格把关之下，接下来本地新贷款者的总偿债率将继续减低。这对银行来说很重要，因为总偿债率越低的贷款者，往往更有能力偿还债务，穆迪预料我国明年的贷款利率将会提高，这对负债较少的贷款者来说，不利的影响也会比较少。

另一个显示本地新房屋贷款风险改善的标准，则是依据贷款者的房贷与价值比率（Loan-To-Value，简称LTV）衡量。根据金管局的数据，LTV达到70％到80％的新贷款者所占比例，从去年第四季约70％减少到今年第三季约60％，大约四成新贷款者的贷款额不到房地产价值的70％。这对银行来说是更大的保障，因为当贷款者承担不了房贷压力时，贷款者的贷款额越低，银行承受的贷款损失便越低。

根据金管局的压力情景预测，如果全球经济崩盘，本地银行的不良贷款比率（NPL）仍可维持在6％以下。

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