专家分析：债券与房地产投资的利弊

在瞬息万变的投资世界里，没有一种投资永远是最好的。今天我想谈谈两种投资，一是新加坡人较为熟悉的房地产，另一个则是被许多散户投资者所忽略的债券。在我看来，这两种投资都应该在你的退休规划中占有一席之地。

新加坡人偏爱投资房地产是个不争的事实。过去数十年，新加坡房地产价格急速升高，使得新加坡人对房地产投资趋之若鹜。然而，我发现很多人都是以拥屋者的心态看待房地产投资。因此，我认为有必要先厘清一些观念。

首先，如果你是买房供自己居住，这其实不算是投资。你总得要有个落脚之处，如果你是在房价高涨时脱售，然后另买一间居住，你最终还是以高价买下新房子。即使你卖了房子后另租他处居住，你也得支付房租，而这将是一笔持续性的开支。

除非你是在多年前以廉价买下房子，然后在若干年后趁高价卖出，再迁入较小的房子居住，否则很难说你从自住的房子中获利。不过，按照这种情况，你虽然赚了钱，却因搬到较小的房子而得牺牲一些生活质量。因此，除非你拥有第二套不属于自住的房地产，否则你很难从中获利。

其次是装修问题。由于大多数人都是住在他们购买的第一间房子，自然会多花点钱装修，以打造舒适的窝。然而，有些人却在装修时下重本，结果严重超支。要知道，天上不会平白无故掉下馅饼，如果不是通过银行贷款，你得从现有的储蓄或投资中调动资金以应付这笔开支。从理财的角度来看，你为支付装修费而从投资中抽走的每一块钱，都意味着你少了一块钱可供投资；假如计入这笔资金在长期投资中所能发挥的效益，你的损失将会更大。

再说，无论你把房子装潢得多好，不一定就能推高房价。大多数买家都会把房子重新装修一番。以我首次购买的新加坡组屋为例，我是第三任屋主。前任屋主告诉我，他花了9万多元装修房子，但我的买价只比估价高出3000元。由此可见，即使你花费巨资把房子装潢得美轮美奂，其“价值”未必会反映在实际的交易上。

在房地产市场旺热时，有些人以为是房子的漂亮装潢推高了房价，其实不然。事实上，地点才是买家最重要的考虑因素。假如地点好的话，即使房子没什么装潢也能卖得好价。

第三个需要厘清的观念是出租房子。对许多人来说，租金收入极具吸引力，并可作为退休规划的一部分。然而，要出租房子并不容易，你得考虑到租户的诸多要求，以及定期维修等问题。此外，你是否能获得令人满意的租金也是个未知数。

根据新加坡房地产联合交易网（SRX）公布的数据，截至2015年5月，属永久地契的私宅租金收益中位数只有3.0%。换言之，假设房价不变，出租房子的年度化回报率仅3.0%。严格来说，这样的回报率相当低。

不过，有些人或许会辩称房价一定会上涨。然而，房地产有其行业周期，也会经历盛衰循环。如果你以为房价只涨不跌，这其实是非常危险的想法。这就好比说任何投资都会一直上升，但我们知道这绝非事实。实际上，如果你在房地产的投资越多，所需承担的风险就越大，这是因为房地产投资所涉及的金额通常较大，即使房价仅略微下跌，却可能对你造成严重冲击。

债券可定期收取票息

相比之下，投资债券则相当直接明了——买入债券，然后持有债券至到期日，就可定期收取债券支付的票息。如果你今天买入债券并持有至到期日，并假设票息按相同的收益率再投资，你可从债券的到期收益率（yield to maturity）得知其年度化回报率。不过，如果你不打算持有债券至到期日，情况则会变得稍微复杂，因为实际收益率取决于你卖出债券的价格，而这个价格取决于市场愿意支付多少钱。

市面上有各种不同类型的债券，可为投资者带来不同的收益率——从3.625%（星狮地产）至令人咋舌的13.674%（中国地产集团）。如果你较注重收益率，那么买入债券并定期收取票息，或许会比你四处寻找房地产、买下后再租出去来得简单多了。

话说回来，不论你偏好哪种投资，你都必须谨记：预期回报越高，风险也越大。因此，在上文提及的两只债券中，中国地产集团发行的债券所涉及的风险显然比星狮地产的债券来得大。

总括而言，债券与房地产投资均是退休规划的良好投资选项。投资房地产可获取租金收入，持有债券则可定期收取票息。不过，任何投资都有风险，在作出投资决策前应做足功课，理性投资，才可在风险和回报之间取得适当的平衡点。

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