买房地产是储蓄？

一般人一提起购买房地产，总是担心自己负担不起，但是却没有多少人真正去计算过，一旦置产，每月到底需要拿出多少钱。

博纳产业（PropNex）高级区域董事冯景祥（38岁）认为，如果仔细算一算，许多人会发现购买房地产，自己其实是负担得起的。

他举例，以一个60万元的小型公寓单位（studio apartment）来说，根据发展商制定的累进式付款，如果买主取得30年贷款期，他在支付首期的九个月后，才需要开始分期付款，每月仅须支付200多元，而这个阶段一般持续9至12个月，过后才提高到每月400元。

一般人总以为一开始就必须每月支付2000多元的分期付款，但事实上他们要到房子取得临时入伙准证后才须这么做。

冯景祥说：“我会问我的客户：每月摊付200多元可以吗？答案是当然可以，有些人每月支付的汽车贷款已高达1000元。如果你知道你实际上需要支付的款项有多少，你就会感到自在。”

他对于购买私宅有自己的看法。他认为，买房地产是一项“储蓄”，如果买家把拥有的房地产出租出去，帮他储蓄的其实就是他的租户。32岁时通过房地产赚了第一桶金，冯景祥在本月7日出版的处女作《房地产财富系统》（Property Wealth System）中，主张通过购买房地产来达到“储蓄”的目标。

冯景祥的看法未必得到其他人的认同。因为大前提必须是，房地产价格上升才可能让购买房子成为储蓄，否则分分钟会成为负资产。其次，本身的负担能力也必须考量，万一失去工作或因事故陷入财务困境，没有办法支付分期付款，房子可能被没收，结果会是赔了夫人又折兵。

储蓄应该是相对安全的，购买房地产并非零风险。政府推出新一轮降温措施，或另一轮金融风暴来袭，便可能改变整个局势。

冯景祥的观点是：尽管房地产价格未来某个时候可能会下调一些，但是长期而言还是处于上扬态势。因为分析自1975年以来的价格，可发现房地产价格的高点一回比一回高，而新低点也比上一个低点来得高。

房地产规划可分三阶段

他也认为，屋主应该懂得如何让自己所拥有的房地产“为他们工作”。

他举例，他会建议一个拥有600万元房地产的屋主卖掉房地产，然后重新规划，并把这笔钱平均分成三份，其中两份可各用来购买一个房地产（剩余部分进行贷款），最后一份存入银行。

这么一来，这名屋主不仅从拥有的一个房地产，变成拥有两个房地产，同时还有额外的银行储蓄。此外，两个房地产的价格如果上扬20％，也总比单一房地产上扬20％来得多。

他也建议人们将房地产规划分成三个阶段，即年轻时注重增长财富，不必太在意租金回报率；40多岁时，可以继续持有一些房地产，并脱售一些房地产赚钱；50多岁时不必再购买新的房地产，而是着重赚取租金，或者干脆把所有手头上的房地产卖掉，赚上一笔。

他说：“很多人说要选时入场，其实这是无法办到的。你唯一能够选择的时间，就是你的年龄。到了40多岁，我们已不想再冒险。买卖房地产，年龄是关键因素。”

谈到如何选择适当的房地产，冯景祥说：“如果房屋经纪不告诉你某一项房地产有什么上行的空间，以及有什么风险，那就不要去买。”

他以Eight Riversuites为例指出，该项目的小型公寓售价约62万元，从附近的文庆地铁站乘搭列车前往市区的多美歌地铁站，只需六分钟。裕廊一带如水之轩（Caspian）和湖畔雅居（The Lakefront Residences）的小型公寓单位售价和租金跟它相差不远，却要30分钟才能够抵达多美歌地铁站。相比之下，购买Eight Riversuites的风险就显得低了许多。

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