新加坡房地产价格大众化 吸引买家投资

总债务偿还比率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架在去年6月底开始实施后，已有效限制了购房者的房屋抵押贷款资格。购房者对于新加坡房地产单位价的敏感度也因此相应提高。

尽管如此，购房者仍继续在市场中寻找超值的房地产。莱坊的研究显示，除了郊区以外，核心中央区（CCR）以及其他中央区（RCR）其实也有价格少于100万元和150万元的房地产，不过面积或较小。

CCR包括邮政区9、10、11，市区核心规划区和圣淘沙，其他中央区RCR指的则是核心中央区以外的中央区。

100万元及以下的预算

虽然CCR和RCR几乎没有少于100万元的有地房地产，但这样的预算，其实还是可以选择多个永久地契和99地契公寓或共管公寓项目。只不过，这些单位的面积往往小于50平方公尺。

值得一提的两个核心中央区99地契私宅项目——双景坊（Duo Residences）和珊顿云尚（V on Shenton），都有价格低于100万元的单位。买卖禁令（caveat）资料显示，这两个项目所成交的小单位（面积少于50平方公尺），平均尺价约2200元。根据市建局的数据，截至2014年3月底，这两个项目分别有47和164个未售出单位。 这个地带成交价少于100万元的转售交易并不多。

在CCR内，单位成交价少于100万元的新永久地契项目，包括RV Residences和Devonshire 8。 截至3月底，这三个项目还分别有170、29和10个剩余单位。

RCR的价格则较为大众化，面积少于50平方公尺的新项目，平均单位尺价为1450元。因此，100万元的预算可以在这个领域找到更多选择，单位面积可增加至80平方公尺。以新的99年地契项目来说，包括位于亚历山大景的Alex Residences、波东巴西的汕庄（Sant Ritz）、 碧山的Sky Vue，以及汤申上段的Thomson Three。

60年地契的The Hillford，由于地契年限较短，平均价格较大众化，为每平方英尺1100元，在推出的第一天就被抢购一空。

在新的永久地契私宅项目方面，许多单位价在100万元以下的项目坐落于芽笼一带，如Grandview Suites、Guillemard Suites，以及Treasures @ G20。这种预算的项目也可以在其他地区找到，但数量不多，包括汤申一带的Three 11、加冷的Riverbay、以及坐落在武吉知马上段和道德路一带的KAP Residences和The Creek @ Bukit。

同样位于RCR，若将视线转向转售市场，便可找到符合这个预算，而且面积较大，达100平方公尺的单位。这些项目有许多是在芽笼及加冷一带，同新项目的分布类似。至于永久地契项目，以这个价位成交的项目，地点包括诺维娜和武吉知马上段，另外也有少数成交的99年地契项目位于波那维斯达南部和武吉知马上段。

目前市场上没有价格少于100万元的有地永久地契房地产，但却有一些99年地契有地住宅以少于100万元的价格成交，它们坐落在芽笼3巷和惹兰真巴卡古宁（Jalan Chempaka Kuning），剩余地契年限只有或不到20年。

位于义顺的Nine Residences，有许多单位价低于百万元。

100万元至150万元之间的预算

100万元至150万元可以算是购买非有地私宅房地产，“最理想”的一笔预算。从2013年7月至今，价格少于100万元的私宅成交量下滑了31％，价格介于150万元至200万元的私宅成交量则下跌了16%。

这笔预算可让买家购得面积相对舒适的单位，特别是在地点离市中心稍远的项目。无论是永久地契或99年地契，他们的选择范围都较广。

这笔预算可在中央区以外（OCR）购得面积介于70至130平方公尺的单位，这样的空间对家庭居家生活来说相当舒适。另外，在面积方面有其他考量的买家也可考虑：

● CCR以内面积介于40至80平方公尺的单位

● RCR内面积介于60至120平方公尺的单位

在这个价格范围里成交的有地私宅则相当罕见。

若预算达150万元，可选择的地点则更为广泛，如以下房地产：

永久地契

● 武吉知马上段/道德路一带：一些较旧的私宅项目

如The Signature Park和Bukit Regency，目前以稍高于每平方英尺1000元的价格成交，150万元的预算可购得面积介于110至130平方公尺的单位。

● 欧南园：新项目Onze@Tanjong Pagar，面积约50平方公尺的单位。

● 巴西班让：目前仍在建造中的项目，如Village @Pasir Panjang和White Haven的未售出单位。

99年地契

● 碧山：于1990年代末至2000年代初建成的项目，包括Rafflesia Condominium、和Bishan 8，面积约100至120平方公尺的单位。

● 亚历山大／太子湾: Ascentia Sky和东陵景（TanglinView），面积约90至100平方公尺的转售单位。

● 杜佛路：Heritage View和Dover ParkviewCondominium，面积介于90至120平方公尺的转售单位。

另外，比起100万元的预算，150万元的预算除了在CCR有更多的单位面积选择外， 还有以下优质选择：

● 里峇峇利：The Montana（永久地契公寓，并非共管公寓），面积介于55至75平方公尺的转售单位，尺价约为2030元。相比之下，共管公寓项目RV Residences面积较小的新单位（50至65平方公尺），平均尺价为2060元。

● 滨海舫（The Sail @ Marina Bay）: 面积约60平方公尺的租赁转售单位，平均尺价为2100元。

● 中央商业区: 双景坊面积达80平方公尺的单位，平均尺价为2000元。

展望

中部地区，特别是RCR，未来可能出现价格更为大众化的新项目，更多单位的总价格或少于100万元或是介于100万元至150万元。基于大量待推出市场的新项目和未售出单位的积压，加上市场持续对价格敏感，发展商或会为刺激销售而定下更吸引买家的价格。对于购房者来说，这或许是在备受推崇的市区或市区边缘地带购买房地产的大好机会。

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