供求不符理想租金差距收窄 新加坡办公楼去中央化努力受阻

新加坡中央商业区外缺乏优质办公楼，而中央商业区内又有大量新供应，加上这两个地区的租金差距收窄，阻挠了新加坡在办公楼去中央化（decentralisation）方面所作出的努力。

仲量联行（JLL）日前发表的报告指出，办公楼去中央化的想法早在1991年构想计划中提出，但截至去年底，优质去中央化办公空间的数量，却只占优质中央商业区办公空间总数的一成。

报告说，市区重建局当初提到要通过发展区域、次区域和市区边缘商业中心，来减缓市中心的堵塞情况。市建局之后持续更新计划，而直到2030年之前要发展的中央商业区以外的商业地区，包括亚历山大、加冷河畔、马林巴列和大巴窑等。

近年，政府专注于发展的去中央化中心是在裕廊湖区、巴耶利峇中心和未来的兀兰。自2010年以来，政府通过招标售出约五个办公楼发展地段。

不过，报告也指出，去中央化次市场的甲级办公楼数量，自2007年一直维持在200万平方英尺，而中央商业区在同一时期却倍增。这个现象部分是基于过去10年，政府在去中央化地区所发放的办公楼地段供应，比中央商业区少的缘故。所谓去中央化办公楼是指在中央商业区以外的办公楼。

仲量联行研究部主管（新加坡）郑惠匀解释说：“在2007年至2016年之间，由于公共售地计划例如政府售地计划而进入市场的新中央商业区甲级办公楼供应，比去中央地区高出三倍。”

“一些较旧的中央商业区办公空间持续更新，例如海洋金融中心（Ocean Financial Centre）和华联海湾大厦（OUE Bayfront），也进一步提振了中央商业区甲级办公楼的供应。”

随着去中央化市场的甲级办公楼和中央商业区的比率，从2007年的1对5收紧至2016年的1对10，这两个市场的租金差距也从2007年的56％收窄至2016年的34％，不足以让租户舍弃中央商业区的便利与声誉，转而选择去中央化办公楼。

郑惠匀认为，要让去中央化全面发挥潜力，新加坡须增加去中央化空间的供应，并抑制中央商业区办公楼的增长，同时把租金差距上调至相差60％，以鼓励企业搬迁。

仲量联行新加坡办公租赁市场市场主管阿赤保（Chris Archibold）则认为，即使租户不去考虑没有节约成本的问题，可供租用的优质去中央化办公楼也不多。话虽如此，地点佳的综合项目仍能吸引到租户。

澳大利亚发展商联实发展的霸型综合项目巴耶利峇中心（Paya Lebar Quarter）三座办公楼，将是明年竣工的去中央化办公楼之一。

该项目董事总经理理察·佩恩（Richard Paine）表示，对于追求先进而又没有必要把办公地点设在市区的租户来说，该综合项目有极大吸引力。

项目的办公楼也是新加坡首个通过WELL建筑评级系统鉴定而获得注册的办公楼。该系统是人体健康为标准的建筑评级系统。

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