新加坡房地产：保障房实行“政府组屋”

新加坡是一个土地比较匮乏的城市国家。1927年英国殖民政府成立“新加坡改良信托局”，负责市区的规划和改善新加坡岛的基础设施，并为因公共工程建设受影响的居民提供住房。1932年开始为低收入家庭提供廉价住房，到1959年有8.8%的人口住在了政府提供的房屋里。1960年开始推行“居者有其屋”计划，经过几十年的努力，以政府分配为主，市场销售为辅的国民住房政策已日趋完善和成熟。到2009年底，全国住房拥有率已达88.8%，有80%左右的人购买了政府组屋，包括租赁租屋的家庭在内，有85%左右的人住在政府组屋里。

新加坡的公积金制度：新加坡的公积金制度始于1955年。公积金的缴交率随经济发展形势每年都在调整。1955年到2009年最高年份为个人月收入的50%，最低年份为10%，大体上是雇主缴一半，个人缴一半。2009年为刺激经济增长，雇主缴14.5%，个人缴20%，但雇主实际只需缴5.6%，其余9.9%由政府代缴。公积金账户分为三类：第一类为普通户，存公积金总额的67%，主要用于买房子、买股票、买黄金、交大学学费;第二类为特别户，存14.5%，主要用于养老;第三类为保健储蓄户，存18.5%，主要用于支付住院费用。公积金是新加坡人购房的主要资金来源。在购买组屋时，公积金可以用来支付购房的首付款，也可以用来支付“月供”。再加上政府各种形式的补贴，从而使组屋的价格保持在一般人能承受的范围内。

新加坡的政府组屋：在新加坡民用住宅房地产市场主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，政府组屋由国家发展部下属的建屋发展局投资兴建，以低廉价格出租或出售给本国的中低收入阶层。组屋的平均价格为普通老百姓4—6年的家庭总收入。若总成本(包括建筑成本+房地产商一定比例的利润+市场土地价格)高于这个价格，建屋发展局可向财政申请贷款或援助，但不能提高组屋价格。建组屋的土地由土管局按市场价给建屋发展局提供，土地价格高时，建屋发展局需要向财政申请更多的补助。新加坡的政府组屋区均匀分布在全国各地，即使在市中心区域也有组屋，没有贫民区与富人区之分。组屋区没有围墙，一楼没有房屋，都是空困的大厅，供居民休闲以及华人结婚和马来人办丧事用。每个组屋区都建有小贩中心、运动场所、休闲场所、学校、医疗所、地铁站、公交站等配套设施。为促进民族融合，1989年起推行和谐种族计划，每栋组屋出售时对各个种族人口都有比例限制，华人不能超过84%，马来人不能超过22%，印度人不能超过10%。

购买政府组屋的条件：新加坡公民只要登记结婚，家庭月收入不超过8000新元且没有私人住房都可以申请直接从建屋发展局购买组屋。组屋分为一房式、二房式、三房式、四房式、五房式，最大的五房式使用面积为110平方米。购买多大的组屋以家庭收入的多少确定。月收入在2000新元以下的家庭只能购买三房式的组屋。组屋在购买五年内不得转售，也不能用于商业性经营;五年后可以购买第二套组屋但原有组屋必须在购买第二套组屋半年内从二级市场出售，每个核心家庭只能拥有一套政府组屋。购房者选择在靠近父母居住地购买组屋的，可获得政府额外补贴。购买组屋先前实行的是排队和抽签等办法，2007年起，预订系统开始启动，只要预订超过70%，就开始建设。已婚的新加坡公民或永久居民也可以在转售市场购买组屋，不受收入高低和有无私人威廉希尔开户网址 的限制。为保障居民的居住权不受侵犯，组屋不受破产法令的影响。买不起政府组屋的低收入家庭可以很低廉的价格从建屋发展局租赁组屋，家庭月收入在800新元以下的只需交纳总收入10%的租金。非法出租组屋，或者并非真正需要租赁组屋的租户建屋发展局将强行收回组屋，并严惩当事人。

新加坡政府组屋的管理和翻新：新加坡政府组屋的管理和翻新由市镇理事会负责。市镇理事会的主要负责人是由国会议员来担任的。因为议员是竞选产生的，如果管不好，居民就不选他们。所以，他们一定会尽最大努力维护好组屋。此外，建屋发展局在售卖了组屋以后，每年都要拨出相当大的财政资金，根据楼龄对不同时期建设的组屋进行不同的维护和翻新。

除此之外，他们还专门建有适合老年人居住的“乐龄公寓”，具备扶手、防滑地面等特殊设施，55岁以上公民可以申请购买。他们推行“屋契回购计划”，以实现“以房养老”。

在新加坡包括共管公寓在内的高级公寓楼和私人住宅在内的商品房是对以政府组屋为主的房地产市场的补充，他们由私人兴建，按市场价出售，主要面向高收入者和外国人，谁都可以购买。满足了不同收入人群的不同需求，促进了房地产市场的健康发展。

新加坡经验给我们的启示

新加坡建设政府组屋的做法，使本国居民的住房问题得到了很好的解决，引起了全世界的关注。我国幅员辽阔，地区之间、城乡之间差别很大，不可能完全照搬新加坡的经验。但他们的许多先进理念和具体做法还是很值得我们深入研究和认真学习的。

新加坡的人民行动党把“以民为本，心系群众，关怀草根”作为执政理念，在住房这一民生问题上，坚持政府主导与市场相结合，以政府主导为主的方针，几十年如一日，坚持不懈地大力推行“居者有其屋”计划，真正使人民实现了安居乐业，被誉为世界最成功的安居工程。新中国成立60多年来，我们在改善城乡居民的居住条件上虽然也取得了很大成绩，但随着工业化、城镇化步伐的加快，城乡居民，特别是进城务工人员和城市低收入家庭的住房问题越来越成为影响经济发展和社会和谐稳定的重要因素。特别是今年“两会”上，保障性住房已成为代表、委员热议的重要话题。尽管我们与新加坡的国情不同，但新加坡解决居民住房的理念和决心是值得我们学习的。

科学完备的公积金制度是解决住房问题的重要保障。公积金是新加坡中低收入家庭购房的主要资金来源。作为新加坡人有两个责任：一是自己找工作，政府不给最低工资，不给失业救济金，不养懒人;二是政府强制你存款储蓄，用于养老、医疗、教育和买房。政府有三个责任：一是提供更多的就业机会;二是强制居民存款，保证存款有购买力;三是保证居民有钱能买到东西。因此，新加坡政府一方面狠抓招商引资，促进就业;另一方面建立了严格规范的公积金制度，保证了有工作的人就有公积金账户，有公积金账户的人就能买得起房。在建国初期他们针对失业率高和劳动力技能低下的实际，注重于创造就业机会和出口型行业的发展，当失业率下降以后，他们及时设立技能发展机构，抓住快速增长的电子行业，发展本地企业以支持跨国公司，逐步拓展发展空间。既提升了产业层次，又促进了全民就业。可见，充分的就业和完备的公积金制度是新加坡解决住房问题的重要保障。

人性化的设计和科学的管理是保障性住房健康发展的关键。新加坡的城市规划、建设和管理非常规范、有序。建国初期，新加坡就高起点、高质量地编制整个新加坡范围概念性发展规划，并坚定不移地贯彻实施，并以此为总纲，制定城市总体规划，城市分区规划和控制性详规，为未来30—50年城市空间布局、交通网络、产业发展等提供战略指导。特别是在每个组屋区都规划建设有商务中心，地铁站、公共汽车站，基础设施一应俱全，非常人性化。在租屋的管理上非常严格。新加坡人在申购组屋时，必须提供真实可信的材料。对于骗购组屋者的处罚非常严厉，严重者将处半年监禁。对于违法出租组屋和在组屋区乱扔东西者，政府将收回组屋。而我们一些地方一方面是保障房资源非常稀缺;另一方面却经常出现已住进别墅，再购保障房，坐豪华轿车，购保障房的情况。管理上的漏洞和缺陷非常多，必须严格管理。

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