新加坡组屋转售价和交易量出现回升

转售组屋交易量上月回升，从今年2月的951宗增加到1319宗，月比增幅近40％。不过价格并未出现很大波动，3月的组屋转售价格只比2月微增0.3％。

新加坡房地产联合交易网（SRX）昨天公布3月的转售组屋市场预估数据。

上月共有1319宗转售组屋交易，是去年10月以来转售交易最活跃的一个月。这也非常接近去年同期的交易量，去年3月共有1356个组屋单位转售。

SRX收录本地超过85％房屋交易信息。房地产分析师认为，组屋转售市场去年开始降温后，转售价越来越接近估价，买家购屋时无须支付很多现金，因此吸引一些人重回转售市场。不过由于供应增加，今年全年的转售市场仍会继续保持疲弱。

三四房式组屋转售价上扬

价格方面，根据SRX数据，3月的组屋转售价月比涨幅只有0.3％，与去年同期相比则下滑4.9％。

三房式和四房式组屋转售价上月分别上扬0.5％和0.8％。由于买家的购买能力受每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）限制，面积较大的五房式和公寓式组屋价格继续下滑，分别下跌0.2％和0.7％。

橙易产业咨询董事经理陈道俊指出，3月转售组屋交易量强劲回弹在预料中，“因为更多买家喜欢等到农历新年的市场淡静期后，才开始寻找房子。”

他说，市场情绪疲弱，买家需要支付的现金大幅减少，这让买家更负担得起转售组屋，吸引一些人重新进场。

陈道俊认为，受到贷款限制影响，加上今年将有大批组屋、执行共管公寓和私宅竣工，促使一些提升者出售组屋，增加转售组屋供应，价格将呈下滑趋势。

国家发展部之前披露的数据显示，今年将有2万8000个新组屋单位竣工，预计有6000个提升者必须在迁入新组屋后脱售现有组屋，这还不包括想在搬去新私宅后出售组屋的人。

不过，陈道俊相信，由于建屋发展局近日更改索取估价的程序，买卖双方不再商讨溢价，价格下滑的速度将会放缓。

ERA产业主要执行员林东荣认为，上月的转售市场显露出较乐观的迹象，转售价和交易量都出现回升，价格涨幅不大也说明这个市场正在趋向平稳。

他预计，随着买卖双方更适应调整后的价格商议方式，转售市场对买家来说会更有吸引力，因为他们无须等候三年就能入住。

TOX取代

现金溢价中位数走势

从本月起，SRX不再公布每月的现金溢价中位数走势，而是推出名为TOX（Transaction Over Valuation）的新数据走势。

SRX联合创办人李俊旸介绍，这个数值是组屋转售价与X价值的差额，与现金溢价概念类似，是一项“具前瞻性指数”（forward indicator），可用来衡量市场温度。

X价值（X-Value）是SRX上月新推出的估价方式，主要利用周边房地产近期的转售价数据，估算某个单位的价值。X价值也考虑市场整体走势和个别单位特征等元素。

李俊旸说，政府改变估价索取程序的目的是让买卖双方把更多注意力集中在售价，在议价时用过往的转售价作参考，TOX正是把转售价与由过往成交价估算所得的X价值作比较。

他解释，正数的TOX意味着买家当下支付的转售价，高于过往转售价格，负数的TOX则说明买家支付的转售价比之前周边单位的转售价来得低，TOX数额越大表示价格增加或下滑的速度越快。

根据SRX数据，TOX从去年5月开始滑落至负数范围，上月的TOX中位数是负3000元。

智信研究与咨询总监王伽胜指出，TOX呈现负数显示转售市场依然疲弱，3月份的交易量增加是因为农历新年后经济活动通常较活跃，也可能有一些投机买家认为市场见底而决定进场。

他预计，转售组屋需求和价格接下来将趋向稳定，主要受到今年首季价格下滑影响，全年价格最多将下挫5％，属于软着陆。

X价值是SRX上月新推出的估价方式，主要利用周边房地产近期的转售价数据，估算某个单位的价值。X价值也考虑市场整体走势和个别单位特征等元素。

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