新加坡房地产降温措施王牌何时出？

如果楼市是场牌局，新加坡政府手中的降温措施无疑是一张王牌，

但出牌的时机、力度和顺序，处处都是考验政府智慧的学问。

新加坡国家发展部长黄循财再次放话：现在还不是放宽降温措施的时候，政府还是会持续降温措施。

他日前接受媒体访问，谈到新加坡房地产市场当前情况时表示，虽然房地产价格逐步回落，但在当前的全球经济环境下，现有的降温措施依然有必要。

这并非黄循财第一次谈论降温措施课题，事实上，自去年出任国家发展部长以来，谈论降温措施几乎已成他的“例常公事”。从一个侧面来看，这也反映了大家对房地产课题的热切关注。

政府政策不变，楼市继续下跌。

根据新加坡房地产联合交易网（SRX）几天前的预估数据，新加坡非有地私宅的转售价跌至四年来新低。

市区重建局数据也显示，截至今年第三季，新加坡私宅价格已连续12个季度下跌，累计跌幅10.8％。

整体来看，新加坡楼市总体趋势是下跌，但是下跌幅度并不大，也还未进入拐点。换言之，除非经济情况急转直下，否则楼市基本上会继续如“慢性病”——既不会起死回生大力反弹，却也不会猛跌崩盘。

这种缓慢至近乎停滞不前的跌势，令市场显得死气沉沉，更令一些市场人士受不了，大喊：干脆给我们一个痛快，让房价猛跌吧！

楼市软着陆是把双刃剑

跟一名业界人士聊起，他就指出，私宅价格软着陆其实是一把双刃剑，一方面它确保市场平稳发展，但另一方面它也可能扭曲市场机制，形成市场的负面氛围。

业界人士说，很多有意买房的人都觉得，反正楼市会继续下跌。现在要买的房子，几个月会变得更便宜，不如等多一阵让房价继续跌。可是发展商或卖家也不情愿降价，期盼能挨过这“寒冬期”，待市场出现曙光，楼市反弹后才卖。

就这样，买家和卖家两人大眼瞪小眼，互相对视着，看谁先后退一步。这也导致市场陷入停滞状态。

对房地产投资者来说，危机也是商机，市场剧烈波动能给他们带来趁低买入的机会窗口。

2008年至2009年时，全球金融风暴来袭，新加坡楼市跌至低谷，私宅价格一个季度内就猛跌14.1％。

不过，这个楼市风暴来得快去得也快。政府当时立即出手救市，放宽房地产措施，令楼市不到一年时间就迅速回弹，更在2009年至2013年攀升53％。即便现在楼市陷入低潮，当时买房的人仍有不少有赚头。

去年新加坡亏损额最大的私宅交易之一，是日本富豪多田胜美以亏损1580万元的价格，出售东陵路超豪华公寓“瑞吉居”（St Regis Residences）双层顶层单位。

多田胜美为什么要贱价卖掉豪宅呢？相信其中一个原因是他发现新加坡楼市被降温措施影响，这项投资8年的项目是失败了，于是决定不要再等了，把房子卖了，转而把卖屋钱拿去投资其他地方。

时间就是金钱，多田胜美可能宁愿面对大笔亏损，也不想错失投资机会。

当然，这种投机炒作的局面是政府不愿看到的。

黄循财在谈到实施降温措施的目的时指出，政府并不只是为了控制价格，更重要是“对非常独特的全球背景与环境做出的回应”。特别是现在市场有大量资金在寻找更高回报，一旦大量资金流入新加坡楼市，容易造成市场大幅波动。

黄循财在访问中强调说：“我们不想成为一个房地产投机者的国家。”

新加坡楼市不想被外国投资者过度透支，成为他们的投资乐园，可是并不能避免国人到外国投资。

自降温措施出台后，这几年来有不少新加坡人转而投资伦敦和依斯干达等地的房地产项目。

如今，英国脱欧导致英镑下跌，伦敦资产价值和租赁收入相对减少，依斯干达则可能出现供过于求局面，住宅交易额和交易量都减少。
对于在这些地方投资房地产的新加坡人来说，这些无疑是坏消息。

担心利率上扬冲击房贷

除了房价跌幅和大量资金流入造成的市场剧烈波动外，政府最担心的房屋问题可能还是利率上扬。

目前，全球的利率正处于历史低位，但这种情况不可能一直持续。一旦利率回复正常水平，达到历史平均的3％左右，国人的负担能力能否面对这利率上扬的冲击呢？

金融管理局去年的金融稳定检讨报告指出，月入介于7000元至1万2000元的家庭，承担的每月房贷还款额目前约占月入的30％。当房贷利率增长至3％时，这个房贷压力将增至40％以上。

房地产就像一个女孩，有人追很美，没人理很难看。如今，全球经济疲弱，一些行业吹起裁员浪潮，这多少会影响新加坡房地产需求。如果利率上扬和需求下跌同时发生，加上这一两年私宅供应量高，多重因素有可能形成“完美风暴”，致使楼市猛跌，即便政府到时放宽降温措施，那些天天盼着房价下跌的买家，可能都在忙着找工作还房贷，没人去理会“房事”了。

过早撤除降温措施，房地产价格可能飙涨；太迟撤除降温措施，楼市可能已濒临溃塌。如果楼市是场牌局，政府手中的降温措施无疑是一张王牌，但出牌的时机、力度和顺序，处处都是考验政府智慧的学问。

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