分析师：货币宽松政策料持续 日本成本地投资者亚太置产热点

分析师相信，日本政府在中短期内会持续实施货币宽松政策，使日本房地产投资能保持过去一年的极佳状态，继续成为新加坡投资者向往的亚太置产热点。

然而，投资日本楼市也存有一定风险，投资者除了须考虑自然灾害和保险等因素，也要观察日本能否在急速老龄化的情况下完成更具长期效益的经济改革和复苏。

投资管理公司贝莱德（BlackRock）亚洲房地产主管桑达斯（John Saunders）指出，日本自2012年推行货币宽松政策，推高资金流动性加上日元大幅贬值，无疑为当地房地产注入生机。

他相信日本政府中长期仍会继续推行货币宽松政策，使日本房地产目前处于牛市。

过去两年，日元兑新元累计下跌幅度已超过21％，新元兑日元从2012年底的一新元兑约70日元，上升至目前的约85日元，大幅度提高新元兑日元的购买能力。

此外，日本房地产近期的价值增幅也相当可观。根据日本国土交通部的最新调查数据，日本全国近八成商业及住宅用地价格在今年第二季出现介于0.1％至3％的增长。

约19％商业及住宅用地价格保持不变；约1％则出现介于3.1％至6％的增长。其中，首都东京和大阪的八成商业及住宅用地价格均出现0.1％至3％增长。

名古屋的地价则清一色出现0.1％至3％增长。商业用地价格出现增长，也比住宅用地价格增长普遍。该调查以日本全国的主要住宅用地和商业用地总计150处为对象展开，每季度实施一次。

另一方面，日本成功取得2020年东京奥运主办权后，东京地区已开始加速建设基础设施。橙易产业（OrangeTee）国际房地产主管庄文富受询时表示，东京房地产展示的“奥运效应”，与之前中国北京及英国伦敦主办2008年和2012年奥运前所展现的房价增加效应相似。

上述三方面因素，相信已吸引本地投资者到日本置产投资。譬如，新加坡政府投资公司（GIC）本周通过子公司，以市场猜测的约17亿美元（约21.67亿新元）价格，收购了位于日本东京火车

站附近一幢大厦的办公楼面，相信是自全球金融危机以来，日本最大规模的一宗房地产交易。

雅诗阁公寓信托（Ascott Reit）本月以80亿日元（约9520万新元）收购东京新宿的一家酒店，这项收购的息税折摊前盈利（EBITDA）收益率为4.3％。此前，该信托在3月以63亿日元（约7840万新元）收购福冈的一个租赁住宅项目。

住宅和商用办公楼租金回报也出现上涨

桑达斯说：“日本房价预期还会上涨，因此需求十分强劲。供应方面虽有很多新建筑落成，但总体上供应较温和。我们至今观察到房价增幅强劲，但现在就连租金回报也出现上升。”

日本国土交通部数据显示，东京23区的住宅租金指数自4月开始走高，尤其是一房式公寓单位的租金。8月份的东京住宅租金指数月比增加0.3％，至104.7点。

庄文富指出，日本住宅的租金回报毛利，目前介于3.5％至4.5％，一些当地发展商也会向投资者保证两年到五年的租金回报。

在办公楼方面，东京中央五区的办公楼空置率，过去14个月不断下降，截至8月达到新低的6％。

东京中央五区办公楼租金则连续八个月走高，截至8月达平均每月每坪（相等于35.6平方英尺）1万6729日元，也就是每平方英尺5.58新元，年比增加2.83％。

日本房地产目前虽一片大好，但桑达斯表示，日本社会正急速老龄化，日本房地产长期前景，要看日本政府能否完成经济改革并吸引海外英国威廉希尔中文 。

此外，基于日本属于自然灾害高风险区，庄文富也提醒本地投资者，在购买日本房地产时应考虑购买地震和火灾保险。

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