新加坡房地产投资信托须以投资者利益为先

新加坡金融管理局建议实行多项新条例以改善我国的房地产投资信托（REIT）市场，提高透明度和企业治理，使它更具吸引力，并增强投资者信心。

金管局昨日发布有关公众意见征询书的主要建议包括：加强信托经理的董事会的独立性，以便能更客观地考虑信托投资者的利益；在遇到利益冲突的情况时，信托经理和其董事有法定义务以投资者利益为先。

此外，信托经理表现收费的计算方法，必须考虑到投资者的长期利益，以拉近信托经理和信托投资者之间的利益。

上述建议措施是要防范房地产投资信托以过高的价格，向保荐机构（sponsor）购买房地产资产。

另一方面，金管局建议把房地产信托的举债顶限从总资产的35％上调至45％，并且废除有信评机构评级的房地产投资信托的60％举债顶限。换言之，无论有没有评级都一律面对45％的顶限。

房地产投资信托的经理也必须在常年报告书中，向投资者披露更全面的信息，包括董事及高层执行员的薪酬以及薪酬政策。

截至9月底，本地股市有33只新加坡房地产投资信托，总市值610亿元。

金管局预计有关新条例将在2016年施行。公众可上金管局网站了解详情，并在11月10日前，把意见提交给金管局。

新加坡证券投资者协会会长兼总裁大卫·杰乐表示：“对于金管局建议规定信托经理和其董事有法定义务以信托投资者的利益为先，协会十分欢迎。我们也欢迎更多的披露，这是非常重要的一点。新加坡是一个领先的房地产投资信托市场，这样做可以吸引到更多资金到新加坡，使我们的房地产投资信托市场更加蓬勃。”

旭龄及穆律师楼合伙人李德龙律师说：“让信托经理对房地产投资信托的表现负责，是金管局一个重要的建议。”目前的情况是，保荐机构几乎可以“一手遮天”，信托经理往往与保荐机构有关，是“吃保荐机构的饭，得为它做事”。除非信托持有者行使权利要求召开大会表决撤换信托经理，否则信托经理是“一开始就做到底”。

律师：信托经理应有任期

他认为，规定信托经理得有个任期是更好的做法。“我建议信托经理的任期一次五年，之后应交由独立财务顾问评估其表现，然后根据顾问的意见，开大会让信托持有者表决是否重新委任该信托经理。在这个常年普通大会上，保荐机构不应参与投票，而是由独立的信托持有者表决。”

他指出，保荐机构往往持有大部分股权，因此不适合让它参与表决信托经理的去留。然而，万一小股东没让信托经理续任，有谁可以接替？对此，他认为这个市场已经有10年历史，相信有一批经金管局批准的信托经理可供选择。

至于金管局建议信托经理和其董事有法定义务以投资者的利益为先，李德龙认为不应只限于“在遇到利益冲突时”，而应是“在任何时候”都以信托投资者的利益为先，这样就不会出现什么是“利益冲突”的问题。

金管局提出的另一选择是，如果信托经理的董事是由信托持有人表决委任，董事会只需三分之一是独立董事，否则必须至少一半是独立董事。李德龙说，金管局在建议中对独立董事的定义很明确，这令人赞赏。他认为，金管局提出信托经理的董事会必须至少一半是独立董事的建议比较直接简单。

金管局的建议还包括规定信托经理必须确保房地产管理协议，不会限制房地产投资信托革除房地产经理的条款，也建议规定保荐机构提名的信托经理董事，在审计委员会里不能担任“前端”角色，只能做些后端事务。

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