新加坡房地产市场2019年的走势将如何？

新加坡房地产市场去年第四季表现如何?从建屋局和市区重建局公布的数据来看看：

组屋转售价去年第四季下滑0.2% 全年跌0.9%

新加坡建屋发展局预估数据显示，与去年第三季相比，第四季整体组屋转售价下滑0.2%。此外，去年全年整体组屋转售价下滑0.9%，是连续第六年呈下滑趋势。

房地产分析师认为，数据显示新加坡组屋转售市场趋于平稳，但考虑到今年供申购的组屋单位较少加上可能有更多私宅买家转向转售组屋市场等因素，今年的整体组屋转售价料微微上扬0.5%至2%。

根据建屋局公布的预估与完整数据，去年整体组屋转售价的下滑幅度比前年全年的1.5%来得小。

房地产集团C&H主要执行员林金财在谈及今年组屋转售走势时指出，去年的组屋转售价数据显示组屋转售市场趋于平稳，估计今年的组屋转售价波动介于0.5%至1%，可能呈现上升趋势。

林金财说：“和前两年可供申购组屋单位相比，今年的单位数量较少。急需满足住房需求的部分买家可能会因没购得心仪预购单位而转向转售组屋，因此稍微带动整体组屋转售价。”

建屋局早前宣布，今年将推出约1万5000个新组屋单位供申购，包括下个月组屋销售活动的约3100个裕廊西、加冷黄埔和盛港的组屋单位。与建屋局去年和前年分别推出的1万5800个和1万7584个供申购的组屋单位相比，今年供申购的单位数量较少。

和林金财一样，博纳产业总裁伊斯迈认为今年整体组屋转售价将小幅度上扬。“随着更多透过集体出售脱手私宅，想找新替代单位的买家转向组屋转售市场，今年的组屋整体转售价可能上升1%至2%。”

今年组屋转售量波动不大

另一方面，房地产分析师估计，今年组屋转售交易量不会有太大波动，就算有，幅度也不大

林金财指出，政府去年宣布了第二次家居改进计划(HIP II)和自愿提早重建计划(VERS)等与组屋相关的计划。

但考虑到计划还未实施，林金财说：“有些买家或会想先观察计划对住宅素质和为组屋保值等方面产生的具体影响，所以选择先不入场。此外，买家有预购组屋、私宅等选项，未必一定得购买转售组屋。”

ERA主要执行员林东荣则认为，尽管VERS实施细节未出炉，但已多少减缓国人对组屋未来价值的担忧。他也认为，政府去年7月初推出的新一轮房地产降温措施对私宅市场影响较大，这或将更多买家，推向转售组屋市场，尤其是预算较紧的买家。

此外，政府去年也透露，中央公积金局正在探讨修改现有条例，国人未来或可动用更多公积金储蓄购买旧组屋。

综合上述因素，林东荣估计，今年组屋转售量会被稍微带动，呈现小幅上升的情况。

结束连续五个季度涨势 去年第四季整体私宅价格下滑0.1%

随着政府去年7月初推出新一轮房地产降温措施，新加坡去年第四季整体私宅价格一如所料下滑了0.1%，结束连续五个季度的涨势。之前第三季的价格则是上扬了0.5%。

不过，值得注意的是，虽然有地私宅由升转跌，但非有地私宅却上扬。各类非有地私宅，只有核心中央区价格下跌。分析师认为，非有地其他中央区和中央区以外私宅价格上扬，可能是受到新登场的项目所扶持。

去年，整体私宅价格仍上扬7.9%，高于2017年的1.1%。

根据市区重建局昨天发布的初步预估数据，相较去年第三季上扬2.3%，去年第四季有地私宅价格转升为跌，下滑1.8%。至于非有地私宅则从持平，转为上扬0.3%。

各类非有地私宅的涨跌情况也有所变动。代表高档公寓的核心中央区(CCR)价格在去年第四季转升为跌，下滑1.5%，之前第三季则是上升1.3%。

至于代表中档公寓的其他中央区(RCR)则转跌为升，去年第四季上扬1.8%，而第三季则下跌1.3%;代表大众化私宅的中央区以外(OCR)上升0.8%，高于上一季的0.1%。

全年来说，核心中央区、其他中央区和中央区以外分别在2018年上扬6.2%、7.4%和9.5%。

分析师指出，由于政府推出新一轮降温措施，私宅价格下滑在意料之中。私宅价格去年上半年高涨的局面已成为过去。

莱坊(Knight Frank)高级咨询与研究部主管李乃佳接受《联合早报》访问时说，私宅市场开市感受到降温措施之后销量放缓的压力。不过，有趣的是，有地与非有地私宅，以及各类非有地私宅之间的价格各有涨跌。

降温措施对高价私宅冲击大

谈到楼市的两极化情况，李乃佳说：“非有地其他中央区和中央区以外私宅价格上扬，很可能是受到最近登场的项目所扶持。相比之下，可提振有地以及非有地核心中央区私宅的新登场项目却较少。”

高纬环球研究部高级总监李敏雯认为，其他中央区的表现最好，可能部分同在去年11月登场的东景苑(Parc Esta)获得热烈反应有关。截至昨天为止，该项目售出378个单位。

仲量联行新加坡研究与咨询部董事王德辉补充说，除了东景苑，在去年第四季推出的其他新项目还有Arena Residences、Kent Ridge Hill Residences和桦丽居(The Woodleigh Residences)。这四个新项目销售情况不错，所推出的单位在当月有介于50%至77%找到买家。

王德辉也认为，各类私宅价格涨跌的分歧，意味着楼市正在过渡到到更为疲弱的阶段。

李敏雯则指出，非有地核心中央区和有地私宅价格下挫，意味着降温措施对这类较高价格的私宅冲击更大。“随着不明朗的环球金融市场抑制了市场情绪，高档私宅的投资者预料将采取观望态度。对外国人来说，近来推出的降温措施，造成短期内在新加坡投资没有那么有吸引力。”

综合分析师的展望，今年整体私宅价格预料可能持平，若上扬则介于1%至3%。不过，分析师大致上仍认为，由于竞标集体出售项目和向政府买地的成本高，发展商预料会维持或稍微提高平均房价。

七年来新高 新私宅供应或达近2万单位

新加坡楼市似有走软趋势，私宅销售活动反而更活跃，今年预计有60个新私宅项目推出，可推出单位总数多达1万9000个，标志着七年来新高。

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