新加坡私人住宅市场放缓，房地产投资者还有哪些选择？

新加坡政府在2018年7月宣布的房地产降温措施震惊了私人住宅市场。随着开发商延迟发售和集体销售陷入停滞，市场活动开始放缓。房地产降温措施收紧了房屋购买的融资需求，阻碍了住宅销售活动。新加坡私人住宅市场放缓，房地产投资者还有哪些选择?

新加坡市区重建局公布的8月份最新销售数据显示中元节以及信贷融资紧缩的双重打击开始生效。本月仅有616套新房销售(不包括执行共管公寓)，同比下降50.6%。

随着收购成本的增加以及住宅方面的机会缩小，手握现金的投资者正在寻找其他房地产行业投资机会。

商业租金自2017年以来强劲反弹。Cushman&Wakefield Research跟踪的甲级写字楼租金现在比2017年第一季度的低谷增长了18%，比2015年第一季度的峰值低4%。

事实上，在本月由新加坡房地产开发商协会举办的年度中秋节午餐会上，其总裁Augustine Tan 突出了零售，办公和工业领域的亮点。追踪办公楼销售市场的零售投资者会注意到2018年交易价值的大幅上涨。

根据Cushman&Wakefield Research的数据，今年1月至8月的二手交易总额为6亿新元，比2017年全年的7.07亿新元略低。因此，2018年的全年交易价值很可能超过去年。

由于今年经济预计将增长2.5%至3.5%，就业市场前景相对光明，短期内对写字楼的需求可能会保持强劲。受投资者关注的另一个细分市场是医疗套房。

新加坡人口老龄化，富裕程度提高，慢性病患病率上升以及健康意识提高，预计将推动私人医疗服务需求。

65岁及以上的新加坡居民人数在过去五年中每年以6.4%的速度持续增长，预计到2030年将增加到超过90万居民，高于2017年的50万。

医疗保健需求不断增长。Parkway Pantai新加坡医院的住院患者入院率在2018年第一季度同比增长2.7%，主要由当地患者推动。

虽然新加坡的医疗旅游市场仍然受到泰国和马来西亚等低成本替代品的威胁，但这里仍然是全球医疗旅游的首选目的地。根据国际医疗研究中心2016年医疗旅游指数，新加坡在全球排名第四。

然而，医疗套房的交易量尚未恢复。根据新加坡测量师和评估师协会的警告数据，2017年有35个医疗套房销售交易，低于2013年的前一个峰值，当时售出数量为161。医疗套房的租金保持弹性，预计未来12个月将增长3%至5%。

展望未来，医疗套房的供应预计将保持紧张，直到2023年只有81套正在筹备中。由于强劲的结构性增长因素，这可能为投资者提供更长期投资期的机会。

另一个吸引投资兴趣的利基市场是商店。最近，家族企业有明显的趋势，特别是那些由年轻一代掌控的家族企业，他们非常积极地在这一领域进行交易。由于其丰富的建筑遗产和使用灵活性，这是一个具有溢价的资产类别。根据地点的不同，中央商务区的商店价格现在在每平方英尺3,500新元至4,500新元之间。经过长期调整后，工业租金也呈现稳定迹象。

新加坡制造业指数在过去几个季度录得稳定增长。对新加坡有长远看法的大型制造企业开始考虑停止购买永久业权的工业产权。

这已经支撑了工业部门的投资活动，并可能促使其他人效仿。虽然投资者现在可能想进入商业和工业物业，但他们还必须记住，这些行业通常比住宅有更高的风险，因为这些资产需要积极的实际管理。

资本支出通常也较高，并且不能通过使用中央公积金来筹集资金。租赁商业物业的租约通常短于住宅，因此规划退出策略也是整体投资回报的关键。

至于住宅开发商，他们不太可能急于收购商业和工业用地，因为许多人不是传统的商业和工业资产所有者。但从中期来看，如果新加坡经济继续徘徊，一些流动性仍会回到这些细分市场。与其他中心(包括香港)相比，广泛调查的投资者也将发现新加坡的价格更低。

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