新加坡双钥匙单位继续受买家热捧

新加坡的住宅面貌，正随着人口结构的变化以及对居住空间的喜好而演变，因此房子的布局设计必须不断推陈出新，其中例子就是“双钥匙单位”。

双钥匙单位指的是，一套分隔成两个子单位的公寓，这两个子单位都共用一个大门。在一些单位设计中，两个子单元自给自足，拥有独立的设施，但在另一些双钥匙单位中，某些设备，例如厨房，则需要共享。

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双钥匙单位诞生的初衷，是为了迎合多代家庭的需求，让三代人能够同住在一起，却同时保有各人的一定隐私。如今，三代家庭占新加坡家庭的11％ ，它意味着双钥匙概念拥有一个相当大的目标市场。

双钥匙住房单位最早起源于1986年、建屋发展局（HDB）的概念，当时政府有意推动多代家庭生活在同一个屋檐下。当时，这类双钥匙单位一般是四房或五房概念，但设计成拥有一个母单元加一个子单元（套间公寓），由一堵墙和一扇门将两个单位隔开。不过，这类双钥匙组屋单位在推出不久后，就因为需求低而很快被淘汰。

位于裕廊西的Caspian共管公寓，是本地私人项目中，最早推出双钥匙单位的项目。

在私人项目，开创双钥匙单位先河的是本地发展商——星狮地产（Frasers Centrepoint），它在其拥有712个单位的项目Caspian中，推出了15个双钥匙单位。或许因为当时这类双钥匙单位在市场上未经测试，所以数量很少。不过，随后却有更多双钥匙设计相继出炉，无论是私人共管公寓或执行共管公寓（EC）都纳入了这种设计。最早推出双钥匙单位的EC，包括EsparinaResidences和Flamingo Valley。

近几年来，越来越多的项目包括双钥匙单位。2011年至2014年首两个月期间推出的大型私宅项目（拥有至少400个单位），共有74个。当中，多达35个私宅和EC项目拥有双钥匙单位。它们总共拥有1976个双钥匙单位，其中931个单位属于私宅项目、1045个单位属于EC项目。

双钥匙单位在非有地私宅项目中崛起

2011年，只有3个私宅项目拥有双钥匙单位，到了2013年却增加至8个，这相等于53％的大型项目推出市场。

在EC市场方面，同一时期内推出的双钥匙单位项目，数目却维持不变，每年还是有大约4至5个EC项目推出。

此外，双钥匙单位在这些大型项目中，所占的单位总数比例也逐年增加。 2011年，平均3.4％的单位属于双钥匙单位，到了2013年，平均比例增加到7.5％。因此在这三年，市场上双钥匙单位的总数已显著增加。

2011年新推出的双钥匙单位共有330个，2013年，这个数字已经上升约1.5倍至840个。这一增长大部分来自大型私宅项目，EC项目的双钥匙单位则逐渐减少。

非有地私宅项目的发展商意识到双钥匙单位的潜力，并把握买家对这类生活方式的喜好。

值得一提的是，政府在2013年1月对第二套威廉希尔开户网址 征收7％的额外买方印花税（ABSD）后，许多投资者都对双钥匙单位产生了兴趣，这是因为双钥匙单位让买家可以住在自己家里，同时通过出租另外一个单位来收取租金。由于购房者只是买下一个单位，因此，购买第一套房的本地买家可以避免支付额外买方印花税。

受欢迎的双钥匙单位面积和设计

最常见的双钥匙单位，面积介于880至1160平方英尺，以及1370至1550平方英尺。我们调查的单位中，分别约40％和32％的单位面积，落入这两个范围内。

近几年推出的双钥匙单位，最常见的布局是三卧房式和四卧房式。纵观去年推出的大型发展项目，拥有双钥匙单位的，约75％为三房和四房单位。

所调查的单位中，三卧房式单位面积介于890至1460平方英尺，通常包含一个两卧房式的母单位，以及另外一个毗邻的一卧房式子单位。四卧房式单位的面积则介于1110至2120平方英尺，通常是一个三卧房式的母单位，附加一个一卧房式的子单位。

从2011年到2014年的首两个月期间推出的非有地私宅项目，多达92％位于代表大众化私宅的中央区以外（OCR），其余8％位于代表中档地区的其他中央区（RCR）（见图表4）。所调查的大型私人发展项目，没有一个位于代表高档私宅的核心中央区（CCR）。这大概是因为倾向于购买双钥匙单位的典型中等收入家庭，只买得起大众化地区的私宅。

在地区方面，约81％的双钥匙单位位于东北和东部地区。这可能意味着，发展商有机会在西部推出更多双钥匙单位，以满足那里不断增长的人口，因为西部的区域和邻区中心将在未来五年内成熟化。

双钥匙单位的买家

根据莱坊的观察，双钥匙单位买家的年龄层，主要是接近30岁或30多岁的人士。他们一般处于职业生涯中期，计划建立自己的家庭。双钥匙单位的其中一大吸引力，是它为年轻的家庭提供便利，可以住在父母隔壁。这些年轻的家庭往往也是双收入家庭，需要依靠祖父母来帮忙照顾孩子。双钥匙单位正好能帮助这些家庭实现这个需求。

双钥匙单位继续受捧

2011年，双钥匙单位受到买家的热捧，销售率高达百分之百，很多项目的双钥匙单位火速被抢购一空。到了2012年，虽然供应大幅增加，销售率仍保持强劲，高达84％。它们的平均溢价也创下最高水平，同一项目的双钥匙单位，价格要比相同面积的非双钥匙单位，高出16％。除了双钥匙功能，这样的价格溢价可能是各种因素促成的，例如推出的双钥匙单位方向较优越、单位的格局设计功能性更高，以及更靠近设施等。

然而，双钥匙单位的需求于2013年开始放缓，这带动双钥匙单位的最高溢价下滑至12％，平均销售也降至58％。后者主要是因为一些项目整体的购买率较低。

值得注意的是，这些项目的双钥匙单位，往往属于较大的面积，包括约140平方米至150平方米的四房单位。另外，房地产降温措施和总债务偿还比率（TDSR）削弱了私宅的整体需求，也影响到了双钥匙单位的需求。EC市场也出现了类似的放缓趋势，只不过速度较慢。

由于潜在购房者对价格仍然高度敏感，将双钥匙单位的定价，定得比其他单位高太多，或许会影响到其对潜在购房者的吸引力。

双钥匙单位：

对开发商和购房者的价值依旧？

在2014年的首两个月，四个新推出的发展项目拥有双钥匙单位，这显示发展商仍然对这种房屋设计拥有信心。

在价格敏感的市场，面积较大的单位，销售速度往往较慢。双钥匙单位是发展商用来促销大型单位的策略之一。其他策略包括，让较大的单位拥有更出色的朝向。

由于目前市场淡静，双钥匙单位主要吸引中等收入购房者和组屋提升者，发展商很可能会在设计单位的面积时格外谨慎。双钥匙单位的格局设计将很重要，他们所设计的单位，必须能够更有效地利用空间。例如，单位和单位之间的公用走廊太大，或者玄关的面积太大，都会减少可用空间的面积，降低对买家的吸引力，因为买家都希望每付出的一块钱都能物尽其用。

大多数拥有双钥匙单位的私人住宅项目，都位于大众化地区，发展商是否会在黄金地段推出双钥匙单位，仍是一个未知数。

目前，市场情况尚未从近期销量低谷恢复，发展商必须不断地重新思考和重新制定策略来争取需求量。市场还是存在一批寻求回报率的投资者，以及希望同住一屋檐下的多代家庭，因此，这将继续扶持市场对双钥匙单位的需求。只要发展商推出的双钥匙概念，能够跟目标市场以及生活喜好的改变相符合，将在未来一段可持续的时期内，继续吸引一批广大的潜在买家群。

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