新加坡甲级办公楼租金明年料涨13％

由于未来一年办公楼供应紧缩，加上业主可能会通过起租金来为利率的攀升做准备，明年新加坡甲级办公楼整体租金预计将上涨12.9％。

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部主管张敏璋在一份分析报告中指出，明年办公楼面积预计净增加不到100万平方英尺，但需求估计也会达到这个水平。由于办公楼供应紧缩，业主明年不会面对太大的降租压力。

新增的办公楼空间包括CapitaGreen、风华南岸（South Beach）的办公楼部分以及小型住宅办公室项目PS 100的125万平方英尺，但益贵地广场（Equity Plaza）办公大楼从明年3月停租，意味着办公楼市场上将少了26万平方英尺的可租用面积。

需求方面，虽然今年的办公楼市场增长缓慢，租用空间也达到了71万平方英尺，加上搬离益贵地广场的租户，明年的需求预计可接近100万平方英尺。

张敏璋预计，面积5万英尺的甲级办公楼租金明年可上涨11.8％，达到月租每平方英尺8.8元；面积较小（5000平方英尺）的甲级办公楼租金则会增长11.4％至每平方英尺9.83元。

AAA级、AA级办公楼以及商业园区的租金也都能取得10％以上的增幅。只有非核心地区的办公楼租金增幅预计不到10％。

2016年即使会有不少办公楼将竣工，但由于需要进行装修，这些办公楼可能要到2017年才能开业，因此租金可能会继续上涨。

除了供需的因素外，张敏璋认为，利率将开始攀升的趋势，可能会使业主调高租金来做准备。

他说，业主需要在明年重新融资的贷款比率有所增加，目前的利率仍然处于低水平，如果油价低迷，美国的通货膨胀率涨幅将有限，利率应当会保持在较低的水平。

不过2016年的利率走势就不那么清晰，而且届时业主有更多的债务需要再融资，业主的最理想策略是趁明年供应紧缩的时候提高租金。

根据第一太平戴维斯的统计，凯德商务产业信托（CCT）明年有12％的债务需要再融资，2016年则有42％的债务需再融资。吉宝房地产信托（Keppel REIT）明后两年需再融资的债务比率分别是10％和14％。

办公楼的长期需求展望良好，张敏璋认为，由于我国是个开放式经济体，获得国际上的认可，许多国际优秀公司和起步公司往往会在新加坡设立业务。

虽然银行金融业在全球金融危机后仍在复苏阶段，不过其他增长型领域的公司会填补这个需求空缺。

他预计，明年新加坡将迎来更多新租户，不过他们所需要的办公楼空间相对较小。

张敏璋预计，办公楼租金只会在2017年中期回调，届时新增的办公楼装修完毕，将进入市场。

私宅售价方面，张敏璋预计高档住宅（CCR）明年的跌幅最大，可达到5％，中档私宅（RCR）和大众住宅（OCR）预计下跌不超过3％，私宅转售价格均预计下跌5％至10％。

不过张敏璋指出，从上一轮的降温措施后，即2013年6月推出总偿债率，新加坡薪金水平已增长了两轮，消费者也拿到了两笔年底花红，因此买家可能会在不久后回到私宅市场，也许明年会出现一些扭转销售量趋势的私宅项目。

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